La escasez de vivienda es mayor de lo que crees
Los comentaristas debaten si EE. UU. y otros países ricos afrontan una verdadera escasez de vivienda o una mala asignación de las viviendas existentes, señalando por un lado segundas viviendas vacías, Airbnb e inversores institucionales, y por otro la zonificación restrictiva, la política NIMBY y los cuellos de botella en la construcción. Muchos sostienen que la falta de construcción en ciudades de alta demanda es el principal motor de los altos precios y la falta de vivienda, y que legalizar viviendas más densas y multifamiliares haría gradualmente que la vivienda fuera una peor inversión y un mejor bien de consumo. Otros replican que la desigualdad de riqueza, la propiedad especulativa y el tratamiento de la vivienda como activo financiero están tan arraigados que simplemente “construir más” no resolverá la asequibilidad sin políticas complementarias como impuestos sobre el valor del suelo, límites a la propiedad de varias viviendas o protecciones más fuertes para los inquilinos.
¿Hay escasez de vivienda o solo una mala asignación?
- Algunos sostienen que no existe una escasez real: el total de viviendas vacías supera el número de personas sin hogar; el problema es la distribución y una “subclase permanente”, no la oferta.
- Otros responden que las vacantes son en su mayoría transitorias (entre inquilinos, en venta) o están en lugares a los que nadie quiere mudarse; las escaseces reales están en ciudades de alta demanda con baja vacancia.
- Un tema recurrente: “todo el mercado inmobiliario es local” — las estadísticas nacionales de vacancia ocultan una grave escasez local.
Zonificación, NIMBYismo y regulación
- Un gran bloque sostiene que el problema central es la zonificación restrictiva, la oposición NIMBY y la concesión de permisos lenta e impredecible.
- Ejemplos: luchas de aprobación que duran años, normas sobre estacionamiento y altura que bloquean proyectos densos, y complejidad normativa que hace costosos incluso proyectos pequeños.
- La idea: en ciudades de “acceso cerrado” es, en la práctica, ilegal o prohibitivamente difícil construir lo suficiente en los lugares donde la gente quiere vivir.
Segundas viviendas, alquileres de corta estancia e inversores
- Un bando culpa a personas con varias viviendas, Airbnb, compradores extranjeros y private equity por reducir la oferta efectiva y empujar al alza los precios.
- Propuestas: prohibir o gravar fuertemente la propiedad corporativa/de private equity, taxar progresivamente segundas/terceras viviendas, regular los STR como hoteles, impuestos sobre el valor del suelo.
- Los escépticos dicen que estos actores poseen una pequeña parte del stock; en su mayoría alquilan las unidades, añadiendo oferta de alquiler. La corrección de fondo sigue siendo construir más.
La vivienda como inversión, la codicia y la política
- Debate sobre si la “codicia” es el principal motor frente a una respuesta racional a los incentivos y a la política.
- La vivienda se ve como el principal vehículo de riqueza; muchos propietarios resisten políticamente cualquier cosa que pueda bajar los precios, lo que hace difíciles las reformas prooferta.
- Algunos sostienen que la vivienda debería ser una mala inversión (precios estables) y no una estrategia de acumulación de riqueza.
“Solo construir más” frente a límites y efectos secundarios
- Posición fuerte YIMBY: construir más en cualquier segmento acaba reduciendo o aplanando los precios mediante el filtrado; se citan pruebas de caídas de alquileres locales donde la construcción se disparó.
- Contraargumentos:
- En ciudades superestrella, la nueva oferta puede inducir más demanda en lugar de bajar los precios.
- La escasez de mano de obra, los altos costes de materiales y los desplomes anteriores limitan el ritmo realista de construcción.
Densidad, forma urbana y calidad de vida
- Defensores: la vivienda densa, de uso mixto y orientada al transporte público es popular y está infraofertada; la preferencia estadounidense por las viviendas unifamiliares es en parte un artefacto legal.
- Críticos: vivir en alta densidad degrada la calidad de vida (ruido, problemas de seguridad, multitudes); muchos elegirían una casa independiente con terreno si pudieran.