À medida que os escritórios no centro de Seattle esvaziam, a cidade enfrenta anos de torres “zumbis”

Presença da tecnologia e mudanças geográficas

• O centro de Seattle tinha uma presença muito grande da Amazon em vários prédios; desde então, a Amazon deslocou muitas novas contratações e parte do quadro de funcionários para o leste, para Bellevue, e para fora de WA.
• Alguns veem isso como uma “realocação suave”, amplificada por demissões que atingiram Seattle com mais força do que os escritórios do eastside; outros enfatizam que a Amazon ainda mantém uma presença importante em Seattle e não “foi embora”.
• Comparações: a vacância em Bellevue é menor e a expectativa é que caia; alguns atribuem isso a diferenças de impostos e de ambiente de negócios.

Causas da alta vacância

• A vacância de escritórios em Seattle é relatada em cerca de 37%, contra cerca de 23% no país.
• As explicações apresentadas:
  • Trabalho remoto/híbrido reduzindo a demanda por espaço de escritório, especialmente em tecnologia.
  • Estrutura tributária da cidade (receita bruta, impostos sobre folha de pagamento), salário mínimo mais alto e política percebida como “hostil aos negócios”.
  • Percepções sobre segurança no centro, uso de drogas e falta de moradia, embora os participantes discordem fortemente sobre quão ruim isso é e o quanto é localizado.
• Debate sobre se a sociedade chegou ao “pico do escritório” e quanto trabalho presencial é realmente necessário para um trabalho “interessante”.

Desafios da conversão de escritórios em residências

• Converter torres novas e de grande área de piso é descrito como tecnicamente difícil e caro:
  • Placas de piso profundas dificultam dar janelas e luz natural a todas as unidades.
  • Encanamento e linhas de esgoto ficam concentrados nos núcleos; adicionar encanamento distribuído exige trabalho estrutural invasivo, complicado por lajes pós-tensionadas.
  • É preciso atender a exigências modernas de estrutura antissísmica, energia, incêndio, HVAC e código.
• Prédios mais antigos, menores e em formato C/E são mais viáveis, mas muitas vezes caros para adequar ao código.
• Ideias mencionadas: moradia estilo dormitório ou SRO/pod, andares de uso misto com coworking interno/academias, hotéis cápsula. Vários observam que esses modelos costumam ser ilegais ou politicamente tóxicos.

Finanças, “estender e fingir” e covenants bancários

• Um tema central: estruturas de empréstimo e regras de avaliação desestimulam proprietários a reduzir aluguéis.
  • Baixar os aluguéis “de tabela” pode forçar uma reavaliação, quebrar covenants de loan-to-value ou DSCR e disparar refinanciamento ou execução.
  • Os proprietários podem preferir deixar o espaço vazio até a execução/venda; os novos proprietários, que compram com descontos profundos, então podem oferecer aluguéis de mercado.
• Alguns contestam o quão rígidos esses covenants realmente são e se os bancos de fato proíbem cortes de preço ou apenas reagem à redução do fluxo de caixa.

Base tributária e mecânica do imposto predial

• Há preocupação de que grandes quedas no valor dos escritórios do centro e a vacância corroam a base fiscal de Seattle (impostos sobre propriedades comerciais, atividade econômica associada).
• Outros contrapõem que, em Washington, as arrecadações do imposto predial são definidas primeiro e as alíquotas se ajustam, então a receita da cidade é menos diretamente ligada aos valores avaliados, embora o ônus possa migrar do comercial para o residencial.
• Há ansiedade de que, de qualquer forma, cortes orçamentários de longo prazo ou novos impostos serão necessários.

Experiência urbana: habitabilidade, planejamento e política

• Visões fortemente divididas sobre a qualidade urbana de Seattle:
  • Críticos: o centro é “escritórios de 9–5 e nada mais”, mau planejamento, vida noturna fraca, mercados de drogas perto de grandes atrações, escolas piorando e licenciamento lento e guiado por NIMBY (“design review” boards).
  • Defensores: melhorias na caminhabilidade e na ciclabilidade, parques e banheiros melhores, menos acampamentos de barracas visíveis, áreas vibrantes em South Lake Union/Denny Triangle e uma demanda residencial ainda forte nos bairros centrais.
• Comparações com outras cidades (NYC, SF, Vancouver, Dallas, Lynnwood etc.) são usadas tanto para argumentar que Seattle está abaixo do esperado quanto para sugerir que ciclos e adaptação são normais.

Ideias de reaproveitamento e alavancas de política

• As propostas incluem:
  • Incentivos agressivos para conversões em moradia (reconhecendo que a escala é limitada).
  • Impostos sobre vacância, especialmente no varejo, para pressionar proprietários a baixar aluguéis ou ativar o espaço (por exemplo, subsidiando food trucks/pop-ups).
  • Flexibilização regulatória para SROs/boarding houses e licenciamento mais rápido.
  • Usar algumas torres para data centers ou usos alternativos, embora limitações de energia e infraestrutura sejam mencionadas.
• Há ceticismo quanto à velocidade e à eficácia da reforma regulatória em comparação com simplesmente deixar que execuções e reajustes de preço sigam seu curso.