Por qué no podemos construir apartamentos para familias en América del Norte
Las ciudades de América del Norte luchan por ofrecer apartamentos asequibles para familias, y muchos culpan a las normas de zonificación y a los códigos de construcción que exigen pasillos anchos, múltiples escaleras, retranqueos y otras características que empujan las unidades de varios dormitorios hacia superficies grandes y costosas. Los comentaristas contrastan esto con Europa y partes de Asia, donde las unidades más pequeñas, los diseños de una sola escalera y estilos de vida distintos (menos almacenamiento, más facilidad para caminar) hacen que los apartamentos de varios dormitorios sean más comunes, aunque también señalan que allí los costes generales de la vivienda siguen siendo altos. Otros apuntan a la financiarización, las hipotecas a largo plazo y las preferencias suburbanas por casas independientes como factores iguales o mayores de la escasez y los precios, y advierten que los llamamientos a relajar los códigos de seguridad podrían tener más que ver con aumentar los márgenes de los promotores que con mejorar la asequibilidad.
Tamaño de los apartamentos y diferencias culturales
- Varios comparan la vivienda estadounidense “extragrande” con unidades europeas y asiáticas más pequeñas.
- Los apartamentos europeos a menudo carecen de armarios, cuartos de lavandería y neveras grandes; los residentes compran con más frecuencia y dependen de tiendas cercanas, lo que reduce las necesidades de almacenamiento.
- Algunos estadounidenses en el extranjero encuentran que las unidades europeas son estrechas y no mucho más baratas; otros sostienen que las expectativas de EE. UU. están infladas por un alto consumo per cápita y la cultura del automóvil.
Códigos de construcción, evacuación y distribuciones
- Debate central: los códigos de incendios de EE. UU. para multifamiliares (dos escaleras, largos pasillos centrales, retranqueos) elevan la superficie de las unidades y hacen que los apartamentos para familias sean costosos.
- Ejemplos de Europa y China muestran bloques de “acceso puntual” de una sola escalera, con luz en dos lados y mejores distribuciones.
- Otros señalan que los códigos de la UE también suelen exigir múltiples rutas de evacuación; la práctica varía según el país y la antigüedad del edificio.
- Algunos temen que las propuestas para relajar las normas de evacuación de EE. UU. sean intentos impulsados por la industria para recortar seguridad, especialmente después de incendios muy conocidos.
Zonificación, expansión urbana y forma urbana
- Los retranqueos, mínimos de estacionamiento, límites de altura y la zonificación unifamiliar de EE. UU. dificultan encajar apartamentos familiares eficientes en lotes pequeños, fomentando en su lugar casas adosadas y expansión urbana.
- Se dice que las ciudades densas subsidian los costes de infraestructura de los suburbios dependientes del automóvil; algunos califican los patrones actuales de fiscalmente insostenibles.
Economía: suelo, financiación y control de alquileres
- El impuesto sobre el valor del suelo se plantea como una “bala de plata”; otros argumentan que no resuelve la volatilidad ni la financiarización más amplia.
- Varios comentaristas culpan a los tipos de interés bajos, las hipotecas largas y las expectativas especulativas de desacoplar los precios de la realidad física; “construir más” se ve como necesario pero insuficiente.
- Se dice que el control de alquileres en algunas ciudades incentiva diseños orientados a inquilinos de alta rotación (estudiantes, jóvenes trabajadores) en lugar de familias estables.
Familias, apartamentos y preferencias de estilo de vida
- En gran parte del mundo, las familias en apartamentos son algo normal; en EE. UU., muchos asocian “familia” con casas independientes y patios, especialmente fuera de unas pocas grandes ciudades.
- Algunos sostienen que la oferta limitada de unidades grandes y las restricciones de código moldean la demanda, no solo las preferencias. Otros insisten en que la mayoría de los estadounidenses elegiría una casa si pudiera permitírsela.
Ruido, niños y espacios compartidos
- Tensión entre trabajadores remotos sin hijos que quieren silencio y familias que necesitan espacio para jugar.
- Varios argumentan que el verdadero problema es el mal aislamiento acústico y el diseño, no los niños, y señalan modelos de patios interiores y parques infantiles en Europa y Europa del Este.
Variación regional y datos
- Los datos de distintos estados y ciudades de EE. UU. se contradicen sobre cuán comunes son las unidades de 2 a 4 dormitorios, lo que subraya que la oferta y la mezcla de unidades varían ampliamente según la región y el nivel de costes.