Por que não conseguimos construir apartamentos para famílias na América do Norte
As cidades da América do Norte têm dificuldade em oferecer apartamentos acessíveis para famílias, e muitos culpam regras de zoneamento e códigos de construção que exigem corredores largos, múltiplas escadas, recuos e outros elementos que empurram unidades com vários quartos para plantas grandes e caras. Comentários contrastam isso com a Europa e partes da Ásia, onde unidades menores, projetos com uma única escada e estilos de vida diferentes (menos necessidade de armazenamento, maior caminhabilidade) tornam apartamentos com vários quartos mais comuns, embora também observem que os custos gerais de moradia тамém são altos. Outros apontam a financeirização, hipotecas longas e a preferência suburbana por casas isoladas como fatores iguais ou maiores de escassez e preço, e alertam que apelos para relaxar códigos de segurança podem ser mais sobre aumentar margens de incorporadoras do que melhorar a acessibilidade.
Tamanho dos apartamentos e diferenças culturais
- Vários comparam a habitação “extra grande” dos EUA com unidades menores europeias e asiáticas.
- Apartamentos europeus muitas vezes não têm armários embutidos, lavanderias e geladeiras grandes; os moradores compram com mais frequência e dependem de lojas próximas, reduzindo a necessidade de armazenamento.
- Alguns americanos no exterior acham as unidades europeias apertadas e não muito mais baratas; outros argumentam que as expectativas dos EUA são infladas pelo alto consumo per capita e pela cultura do carro.
Códigos de construção, rotas de fuga e plantas
- O debate central: os códigos de incêndio dos EUA para edifícios multifamiliares (duas escadas, longos corredores centrais, recuos) elevam a metragem das unidades e tornam apartamentos para famílias caros.
- Exemplos da Europa e da China mostram blocos de “acesso pontual” com uma única escada, luz em dois lados e melhores plantas.
- Outros observam que os códigos da UE também muitas vezes exigem múltiplas rotas de fuga; a prática varia conforme o país e a idade do edifício.
- Alguns temem que propostas para relaxar as regras de evacuação nos EUA sejam tentativas impulsionadas pela indústria de cortar segurança, especialmente após incêndios de grande repercussão.
Zoneamento, espalhamento urbano e forma urbana
- Recuos, mínimos de estacionamento, limites de altura e zoneamento unifamiliar nos EUA dificultam encaixar apartamentos familiares eficientes em terrenos pequenos, incentivando em vez disso townhomes e espalhamento urbano.
- Diz-se que cidades densas subsidiam os custos de infraestrutura dos subúrbios dependentes de carro; alguns chamam os padrões atuais de fiscalmente insustentáveis.
Economia: terra, financiamento e controle de aluguel
- O imposto sobre o valor da terra é proposto como uma “bala de prata”; outros argumentam que ele não resolve a volatilidade nem a financeirização mais ampla.
- Vários comentaristas culpam as baixas taxas de juros, hipotecas longas e expectativas especulativas por desacoplar os preços da realidade física; “construir mais” é visto como necessário, mas insuficiente.
- Diz-se que o controle de aluguel em algumas cidades incentiva projetos voltados para inquilinos de alta rotatividade (estudantes, jovens trabalhadores), em vez de famílias estáveis.
Famílias, apartamentos e preferências de estilo de vida
- Em grande parte do mundo, famílias em apartamentos são algo normal; nos EUA, muitos associam “família” a casas isoladas com quintal, especialmente fora de algumas grandes cidades.
- Alguns argumentam que a oferta limitada de unidades maiores e as restrições dos códigos moldam a demanda, não apenas as preferências. Outros insistem que a maioria dos americanos escolheria uma casa se fosse acessível.
Barulho, crianças e espaços compartilhados
- Tensão entre trabalhadores remotos sem filhos que querem silêncio e famílias que precisam de espaço para brincar.
- Vários argumentam que o verdadeiro problema é o mau isolamento acústico e o mau projeto, não as crianças, e apontam para modelos de pátios internos e playgrounds na Europa/Europa Oriental.
Variação regional e dados
- Pontos de dados de diferentes estados e cidades dos EUA entram em conflito sobre quão comuns são unidades de 2 a 4 quartos, ressaltando que a oferta e a composição das unidades variam amplamente conforme a região e o nível de custo.