Más del 50% de la población de Alemania no posee su vivienda
Más de la mitad de la población de Alemania alquila en lugar de poseer su vivienda, lo que refleja un modelo de larga data en el que fuertes protecciones para los inquilinos, contratos indefinidos y aumentos de alquiler regulados hacen que alquilar sea relativamente seguro y atractivo. Los comentaristas comparan las ventajas financieras de alquilar frente a comprar, señalando factores como impuestos sobre la propiedad, mantenimiento, costes de transacción y coste de oportunidad del capital, así como el papel del mercado inmobiliario en la seguridad de la jubilación y la acumulación de riqueza. Las normas culturales (incluidas las cocinas aportadas por los inquilinos), las diferencias regionales y casos como el mercado sobrecalentado de Berlín ponen de relieve cómo los marcos legales y la demografía determinan quién se beneficia de la propiedad y quién queda excluido.
Naturaleza de la “propiedad” (propiedad inmobiliaria, impuestos, hipotecas)
- Debate sobre si alguna vez “realmente” se posee un inmueble, ya que el impago del impuesto sobre la propiedad puede llevar a perder la vivienda, a diferencia de la mayoría de los bienes de consumo.
- Algunos sostienen que la propiedad nunca es absoluta; otros replican que, para la mayoría de los activos, los derechos son en la práctica incondicionales en comparación con el mercado inmobiliario.
- Aclaración de que una hipoteca significa que posees un activo más un pasivo; el banco no posee la casa, y el patrimonio neto aumenta a medida que la amortizas.
Alquilar vs comprar: compensaciones financieras
- Varios usuarios hacen cálculos rápidos: mantenimiento, depreciación, impuesto sobre la propiedad y coste del capital pueden hacer que la propiedad cueste alrededor de un 5% del valor del inmueble por año; si el alquiler está muy por debajo de eso, alquilar puede ser financieramente mejor.
- Otros argumentan que esto ignora la revalorización, el apalancamiento, los costes de transacción y que muchos propietarios sí ganan dinero; algunos afirman que los cálculos de “el casero está perdiendo dinero” son incorrectos.
- Las hipotecas se presentan como “ahorro forzoso” y una cobertura importante contra alquileres altos en la jubilación; los críticos señalan el mantenimiento, los impuestos y que algunos jubilados no pueden afrontar las reparaciones de la vivienda.
- Regla general mencionada: si el alquiler anual es < ~5% del precio de compra, y se invierte la diferencia, alquilar puede ser mejor, aunque la disciplina es un problema.
Cultura de alquiler alemana y protecciones legales
- Contratos de larga duración, a menudo indefinidos, límites estrictos a las subidas de alquiler y fuertes protecciones contra desahucios hacen que alquilar sea comparativamente seguro en Alemania y Suiza.
- Esto reduce la percepción de necesidad de comprar, pero puede crear encierro: los inquilinos se aferran a contratos por debajo del mercado, subarriendan y limitan la movilidad de nuevos solicitantes.
- Algunos ven una sobreprotección, junto con la desigualdad de alquileres (contratos antiguos frente a nuevos), como causa de escasez y de una especie de “gentry” de afortunados inquilinos.
Costes de la vivienda, riqueza y demografía
- Se describe que las casas y pisos alemanes son caros, con altos estándares de construcción y escasez de suelo edificable.
- Varios señalan que la menor tasa de propiedad de vivienda contribuye a un patrimonio neto medio más bajo en comparación con algunos otros países europeos.
- Las tendencias demográficas (envejecimiento de la población, baja natalidad, inmigración) y el estancamiento/declive poblacional se discuten principalmente en relación con las expectativas de precios a largo plazo y la sostenibilidad de las pensiones; el impacto sigue siendo discutido y algo incierto.
Cocinas, elementos fijos y prácticas de alquiler extrañas
- Un tema secundario recurrente: muchos alquileres alemanes (y neerlandeses) no incluyen cocina integrada ni siquiera suelos o lámparas de techo; los inquilinos las instalan y a veces se las llevan o las “venden” entre inquilinos.
- A algunos les parece flexible y lógico; otros lo consideran ineficiente, logísticamente molesto y propenso al abuso (por ejemplo, caseros que “revenden” repetidamente una cocina existente).