Los salarios en Estados Unidos son demasiado bajos para que la regla del 30% funcione ya para los inquilinos

Alcance del problema: salarios, alquileres y la regla del 30%

• Muchos sostienen que el problema central son los altos costos de la vivienda, no solo los salarios bajos; otros dicen que ambas cosas están rotas.
• La regla del “30% de los ingresos brutos en alquiler” se considera desfasada: los impuestos, la atención médica y otros elementos esenciales ahora consumen mucho más, así que la gente puede estar por debajo del 30% y aun así no llegar a fin de mes.
• Algunos prefieren el marco presupuestario 50/30/20, pero señalan que solo funciona si la vivienda y los gastos esenciales tienen precios realistas.

Comparaciones históricas y regionales

• Varios mensajes comparan alquileres e ingresos de las décadas de 1970 a 1990 (ajustados por inflación) y concluyen que la vivienda en EE. UU. se ha duplicado aproximadamente en relación con los salarios.
• Contraargumentos: los hogares ahora compran viviendas más grandes y de mayor calidad, y en algunas regiones los precios siguen siendo razonables.
• Ejemplos de NYC, Nueva Inglaterra, el Medio Oeste, el Sunbelt, Alemania, Noruega, Croacia, Canadá y Polonia muestran que el alquiler suele alcanzar entre el 40% y el 60% de los ingresos en las grandes ciudades.
• Se citan las áreas metropolitanas del Sunbelt (por ejemplo, Texas) como excepciones parciales donde la nueva oferta y las concesiones están suavizando los alquileres.

Oferta, zonificación y costos de construcción

• Hay un consenso firme en que la oferta restringida (zonificación, NIMBYs, largos plazos de permisos, códigos de construcción, pérdida de SROs) es un factor central.
• Algunos subrayan los altos costos de construcción y de materiales; otros dicen que la regulación y los costes indirectos del proceso constituyen una gran parte oculta.
• Ejemplos muestran grandes caídas de alquiler cuando se construyen muchas unidades nuevas; los escépticos citan lugares como Australia, donde el parque de vivienda creció más rápido que la población pero los precios aun así subieron.

Propietarios, especulación y valor del suelo

• Hay un debate intenso sobre si los propietarios son “rentistas improductivos” o proveedores de la asunción necesaria de riesgos y gestión.
• Se hace repetidamente una distinción entre propietarios del suelo, promotores y administradores de inmuebles; muchos sostienen que solo los dos últimos aportan valor real.
• Las ideas georgistas (impuestos al valor del suelo, propiedad pública del suelo con arrendamientos largos) son populares en el hilo como formas de acabar con la especulación sobre la tierra manteniendo los incentivos para construir.
• Se plantean preocupaciones sobre la fijación algorítmica de alquileres (RealPage) y la propiedad institucional/de capital privado, aunque algunos dicen que su cuota total sigue siendo pequeña.

Agentes inmobiliarios y estructura del mercado

• Se critica a los agentes inmobiliarios por extraer comisiones porcentuales grandes y por tener incentivos a favor de precios altos; varios señalan casos antimonopolio recientes.
• Otros señalan que aportan conocimiento del mercado y coordinación, especialmente en mercados débiles, pero admiten que la IA y los modelos de tarifa fija podrían sustituir gran parte de su función.

Factores sociales y culturales

• La desaparición de las casas de huéspedes/SRO y del co-living, las viviendas modernas más grandes y los propietarios envejecidos que permanecen en casas grandes reducen la oferta efectiva.
• El trabajo remoto, la inmigración, la demanda de inversores, la financiación escolar a través de impuestos sobre la propiedad y el tratamiento de las viviendas como principal vehículo de riqueza refuerzan la escasez y la resistencia política a la caída de los precios.

Remedios propuestos (a menudo controvertidos)

• “Construir más” (especialmente unidades más densas, pequeñas y baratas) es la receta dominante.
• Otras ideas: impuestos al valor del suelo, flexibilizar la zonificación y los códigos, fortalecer los movimientos de inquilinos, más vivienda pública/social, control de alquileres (con opiniones mixtas) y derecho de preferencia para los inquilinos cuando se venden los edificios.