अमेरिका में मज़दूरी अब इतनी कम है कि किराएदारों के लिए 30% नियम काम नहीं करता
समस्या का दायरा: मज़दूरी, किराए, और 30% नियम
- कई लोगों का तर्क है कि मूल समस्या ऊँची आवास लागत है, सिर्फ़ कम मज़दूरी नहीं; दूसरे कहते हैं कि दोनों ही बिगड़े हुए हैं।
- किराए पर “सकल आय का 30%” वाला नियम पुराना माना जा रहा है: कर, स्वास्थ्य-सेवा और अन्य ज़रूरतें अब कहीं ज़्यादा खपत करती हैं, इसलिए लोग 30% के भीतर रहकर भी कंगाल हो सकते हैं।
- कुछ लोग 50/30/20 बजट ढाँचे को पसंद करते हैं, लेकिन नोट करते हैं कि यह तभी काम करता है जब आवास और ज़रूरी चीज़ों की कीमतें वाकई यथार्थवादी हों।
ऐतिहासिक और क्षेत्रीय तुलना
- कई पोस्ट 1970s–1990s के किराए और आय की तुलना (मुद्रास्फीति के बाद) करती हैं और निष्कर्ष निकालती हैं कि अमेरिका में आवास की लागत मज़दूरी की तुलना में लगभग दोगुनी हो गई है।
- प्रतिवाद: अब घरों की गुणवत्ता और मात्रा अधिक खरीदी जाती है, और कुछ क्षेत्रों में कीमतें अभी भी उचित हैं।
- NYC, न्यू इंग्लैंड, मिडवेस्ट, सनबेल्ट, जर्मनी, नॉर्वे, क्रोएशिया, कनाडा, और पोलैंड के उदाहरण दिखाते हैं कि बड़े शहरों में किराया अक्सर आय का 40–60% तक पहुँच जाता है।
- सनबेल्ट के महानगर (जैसे टेक्सास) आंशिक अपवाद के रूप में उद्धृत हैं, जहाँ नई आपूर्ति और रियायतें किरायों को नरम कर रही हैं।
आपूर्ति, ज़ोनिंग, और निर्माण लागत
- व्यापक सहमति है कि सीमित आपूर्ति (ज़ोनिंग, NIMBYs, लंबे परमिट, बिल्डिंग कोड्स, SROs का नाश) केंद्रीय कारण है।
- कुछ लोग ऊँची निर्माण लागत और सामग्री पर ज़ोर देते हैं; अन्य कहते हैं कि नियमन और प्रक्रिया-ओवरहेड एक बड़ा छिपा हुआ हिस्सा है।
- उदाहरण दिखाते हैं कि जब बहुत-सी नई यूनिट्स बनती हैं तो किराए में बड़ी गिरावट आती है; संदेहवादी ऑस्ट्रेलिया जैसी जगहों का हवाला देते हैं, जहाँ आवास-स्टॉक आबादी से तेज़ बढ़ा लेकिन कीमतें फिर भी बढ़ीं।
मकान-मालिक, सट्टेबाज़ी, और भूमि-मूल्य
- इस पर तीखी बहस है कि क्या मकान-मालिक “अनुत्पादक रेंटियर” हैं या आवश्यक जोखिम-धारण और प्रबंधन प्रदान करने वाले।
- भूमि-मालिकों, डेवलपर्स, और प्रॉपर्टी मैनेजर्स के बीच बार-बार अंतर किया गया; कई लोग तर्क देते हैं कि केवल अंतिम दो ही वास्तविक मूल्य जोड़ते हैं।
- जॉर्जिस्ट विचार (भूमि-मूल्य कर, लंबी लीज़ के साथ सार्वजनिक भूमि-स्वामित्व) थ्रेड में लोकप्रिय हैं, क्योंकि इन्हें निर्माण के लिए प्रोत्साहन बनाए रखते हुए भूमि-सट्टेबाज़ी खत्म करने का तरीका माना जाता है।
- एल्गोरिदमिक किराया-निर्धारण (RealPage) और संस्थागत/PE स्वामित्व पर चिंताएँ उठाई गईं, हालांकि कुछ लोग कहते हैं कि उनकी कुल हिस्सेदारी अभी भी छोटी है।
रियल्टर्स और बाज़ार संरचना
- रियल्टर्स की आलोचना की जाती है क्योंकि वे बड़े प्रतिशत कमीशन लेते हैं और ऊँची कीमतों के लिए प्रोत्साहन रखते हैं; कई लोग हाल के एंटीट्रस्ट मामलों का हवाला देते हैं।
- अन्य लोग नोट करते हैं कि वे बाज़ार विशेषज्ञता और समन्वय प्रदान करते हैं, खासकर कमजोर बाज़ारों में, लेकिन मानते हैं कि AI और फ्लैट-फी मॉडल उनकी भूमिका का बड़ा हिस्सा बदल सकते हैं।
सामाजिक और सांस्कृतिक कारक
- रूमिंग हाउस/SROs और को-लिविंग का पतन, आधुनिक बड़े घर, और बड़े घरों में रहने वाले बुज़ुर्ग मालिक प्रभावी आपूर्ति को कम करते हैं।
- रिमोट वर्क, आप्रवासन, निवेशक मांग, संपत्ति करों के ज़रिए स्कूल-फंडिंग, और घरों को प्राथमिक संपत्ति-वाहन मानना—all मिलकर कमी, और कीमतें गिरने के विरुद्ध राजनीतिक प्रतिरोध, को बढ़ाते हैं।
प्रस्तावित उपाय (अक्सर विवादित)
- “और बनाइए” (खासकर अधिक घने, छोटे, सस्ते यूनिट्स) प्रमुख समाधान है।
- अन्य विचार: भूमि-मूल्य कर, ज़ोनिंग और कोड्स को ढीला करना, किरायेदार आंदोलनों को मज़बूत करना, अधिक सार्वजनिक/सामाजिक आवास, किराया नियंत्रण (मिश्रित मतों के साथ), और जब इमारतें बिकें तो किरायेदारों के लिए पहले खरीद-अधिकार का नियम।