Os salários nos Estados Unidos estão baixos demais para a regra dos 30% funcionar para inquilinos hoje em dia
Escopo do Problema: Salários, Aluguéis e a Regra dos 30%
- Muitos argumentam que o problema central são os altos custos de moradia, não apenas os salários baixos; outros dizem que ambos estão quebrados.
- A regra de “30% da renda bruta em aluguel” é vista como ultrapassada: impostos, saúde e outras necessidades agora consomem muito mais, então as pessoas podem ficar abaixo de 30% e ainda assim estar no limite.
- Alguns preferem o modelo orçamentário 50/30/20, mas observam que ele só funciona se moradia e itens essenciais tiverem preços realistas.
Comparações Históricas e Regionais
- Várias publicações comparam aluguéis e rendas dos anos 1970–1990 (ajustados pela inflação) e concluem que a moradia nos EUA praticamente dobrou em relação aos salários.
- Contra-argumentos: as famílias agora compram moradias maiores e de melhor qualidade, e em algumas regiões os preços continuam razoáveis.
- Exemplos de NYC, Nova Inglaterra, Meio-Oeste, Sunbelt, Alemanha, Noruega, Croácia, Canadá e Polônia mostram aluguéis frequentemente chegando a 40–60% da renda nas grandes cidades.
- Metrópoles do Sunbelt (por exemplo, Texas) são citadas como exceções parciais, onde a nova oferta e as concessões estão aliviando os aluguéis.
Oferta, Zoneamento e Custos de Construção
- Há forte consenso de que a oferta limitada (zoneamento, NIMBYs, licenciamento demorado, códigos de construção, perda de SROs) é central.
- Alguns enfatizam os altos custos de construção e materiais; outros dizem que a regulação e a sobrecarga de processo são uma grande parte oculta.
- Exemplos mostram grandes quedas nos aluguéis quando muitas unidades novas são construídas; céticos citam lugares como a Austrália, onde o estoque habitacional cresceu mais rápido que a população, mas os preços ainda subiram.
Proprietários, Especulação e Valor da Terra
- Há um debate intenso sobre se os proprietários são “rentistas improdutivos” ou provedores de assunção de risco e gestão necessários.
- Repetidamente se faz a distinção entre donos de terra, incorporadores e administradores de imóveis; muitos argumentam que apenas os dois últimos agregam valor real.
- Ideias georgistas (impostos sobre o valor da terra, propriedade pública da terra com arrendamentos longos) são populares no debate como formas de acabar com a especulação fundiária sem eliminar os incentivos para construir.
- Foram levantadas preocupações sobre definição algorítmica de aluguéis (RealPage) e propriedade institucional/PE, embora alguns digam que sua participação total ainda é pequena.
Corretores e Estrutura de Mercado
- Corretores são criticados por extrair comissões percentuais altas e por terem incentivos para preços elevados; vários apontam casos antitruste recentes.
- Outros observam que eles oferecem conhecimento de mercado e coordenação, especialmente em mercados fracos, mas admitem que IA e modelos de taxa fixa poderiam substituir grande parte de sua função.
Fatores Sociais e Culturais
- O declínio das pensões coletivas/SROs e do co-living, casas modernas maiores e proprietários envelhecidos permanecendo em casas grandes reduzem a oferta efetiva.
- Trabalho remoto, imigração, demanda de investidores, financiamento escolar via impostos sobre a propriedade e tratar casas como principal veículo de riqueza reforçam a escassez e a resistência política à queda dos preços.
Remédios Propostos (Frequentemente Contestados)
- “Construir mais” (especialmente unidades mais densas, menores e mais baratas) é a principal prescrição.
- Outras ideias: impostos sobre o valor da terra, flexibilização do zoneamento e dos códigos, fortalecimento dos movimentos de inquilinos, mais habitação pública/social, controle de aluguel (com opiniões divergentes) e direito de preferência para inquilinos quando prédios são vendidos.