Las operaciones inmobiliarias comerciales en EE. UU. empiezan a repuntar con descuentos profundos
Los edificios de oficinas en EE. UU. se están vendiendo con descuentos muy pronunciados a medida que el trabajo remoto, las tasas de interés más altas y el exceso de espacio comercial hacen caer los valores, lo que genera preocupación por los bancos y las economías regionales expuestas a esta deuda. Los comentaristas debaten si las oficinas vacías pueden convertirse de forma realista en vivienda, señalando normas de zonificación, el diseño de las plantas, la fontanería y los estándares de seguridad que a menudo vuelven las conversiones costosas o poco prácticas. Algunos ven paralelismos con 2008 en el posible contagio financiero más amplio, mientras que otros sostienen que el daño será contenido, pero subrayan problemas estructurales más profundos en la planificación urbana y la política de vivienda de EE. UU.
Trabajo remoto, RTO y demanda de oficinas
- Muchos ven el derrumbe de las oficinas como algo predecible: el trabajo remoto permite a las empresas deshacerse de arrendamientos caros, así que los propietarios de oficinas y los negocios que dependen de los desplazamientos se ven golpeados.
- Algunos sostienen que la presión por volver a la oficina se trata de proteger los valores del inmobiliario comercial; otros insisten en que los ejecutivos, sobre todo, buscan productividad y cultura, no apuntalar a los propietarios.
- Los negocios auxiliares del centro pierden afluencia, pero algunos comentaristas informan de centros locales/suburbanos más vibrantes mientras los trabajadores se quedan cerca de casa.
Forma urbana, suburbios y usos mixtos
- Gran interés en barrios transitables, estilo “ciudad de 15 minutos”, con tiendas, escuelas y servicios locales; se citan como algo común en Europa/Asia y raro en EE. UU.
- Debate sobre las preferencias: a algunos les encanta vivir en alta densidad y poder ir a pie; otros prefieren con fuerza las grandes casas suburbanas y el espacio. El costo y la escasez se ven como restricciones clave, no solo como cuestión de gusto.
- Se dieron ejemplos de patrones de densidad media de uso mixto (p. ej., tiendas/oficinas en los pisos inferiores, viviendas arriba) como algo eficiente desde el punto de vista ambiental y social.
Conversiones de oficinas a viviendas
- Hay un escepticismo generalizado sobre si las grandes torres de oficinas de EE. UU. pueden convertirse barato:
- Las plantas profundas dejan grandes interiores sin ventanas; los códigos residenciales suelen exigir ventanas y una evacuación contra incendios distinta.
- La fontanería, el alcantarillado y la ventilación están centralizados para oficinas; redistribuirlos para muchas unidades es muy costoso.
- Algunos señalan conversiones exitosas pero caras (p. ej., fábricas a lofts, torres concretas), a menudo en unidades de lujo.
- Otros argumentan que podrían funcionar baños compartidos al estilo residencia estudiantil o unidades muy pequeñas, pero eso choca con la regulación y con miedos políticos a “bajar los estándares de vivienda”.
- Gran debate sobre permitir unidades sin ventanas o tipo “cápsula” o de estilo vecindad:
- Pro: mejor que la falta de vivienda, aumenta la oferta, debería ser una opción reflejada en el precio.
- Contra: riesgo de incendio/inundación, daños sociales a largo plazo, facilita a caseros abusivos y una “carrera hacia el fondo”.
Zonificación, planificadores y regulación
- Muchos culpan a la zonificación euclidiana (separada por usos) y a los mínimos de aparcamiento tanto de la escasez de vivienda como del exceso de oficinas.
- Fuerte crítica al urbanismo por servir a propietarios y promotores ya establecidos; contraargumento: los planificadores a menudo se oponen a malos patrones, pero están limitados por la política.
- El uso mixto y una zonificación más flexible se ven como una solución parcial, pero las demandas judiciales, la oposición local y las expectativas culturales (espacio, coches) son barreras.
Riesgo macro e inversión
- Las tasas de interés más altas se ven como un motor central de la caída de los valores del CRE; el trabajo desde casa amplifica el golpe a las oficinas.
- Algunos temen una crisis al estilo 2008; otros señalan que esto es distinto de la manía de las hipotecas/CDO, pero aun así se preocupan por los bancos, por el “extender y fingir” y por un posible endurecimiento del crédito que se extienda a lo residencial.
- Discusión sobre REIT/ETF de oficinas y productos institucionales:
- Preocupación de que el capital accionario pueda ser borrado por los prestamistas en activos en dificultades.
- Advertencias de que los vehículos inmobiliarios privados probablemente valoren los activos lentamente y de forma opaca.
- Debate sobre si la política de la Fed está “haciendo algo bien” (la inflación baja, el PIB y el empleo suben) frente a la presión que impone a la clase media con altos costos de vida.