Negócios de imóveis comerciais nos EUA estão começando a ganhar tração com descontos profundos

Trabalho Remoto, RTO e Demanda por Escritórios

• Muitos veem o colapso dos escritórios como algo previsível: o trabalho remoto permite que as empresas se desfaçam de contratos de aluguel caros, então proprietários de escritórios e negócios dependentes de deslocamento são atingidos.
• Alguns argumentam que a pressão por RTO é para proteger os valores do mercado imobiliário comercial; outros insistem que os executivos querem principalmente produtividade e cultura, não sustentar os proprietários.
• Negócios secundários do centro perdem movimento, mas alguns participantes relatam centros locais/suburbanos mais vibrantes à medida que os trabalhadores ficam perto de casa.

Forma Urbana, Subúrbios e Uso Misto

• Forte interesse em bairros caminháveis, no estilo de “cidade de 15 minutos”, com lojas locais, escolas e serviços; citados como comuns na Europa/Ásia e raros nos EUA.
• Debate sobre preferências: alguns adoram viver em áreas densas e caminháveis; outros preferem fortemente casas suburbanas grandes e espaço. Custo e escassez são vistos como restrições-chave, não apenas gosto.
• Exemplos citados de padrões mistos de edifícios médios (por exemplo, lojas/escritórios nos andares inferiores, moradia acima) como ambiental e socialmente eficientes.

Conversões de Escritórios em Residências

• Há amplo ceticismo de que grandes torres de escritórios nos EUA possam ser convertidas de forma barata:
  • Lajes profundas deixam grandes interiores sem janelas; códigos residenciais frequentemente exigem janelas e rotas diferentes de saída em caso de incêndio.
  • Encanamento, esgoto e ventilação são centralizados para escritórios; redistribuí-los para muitas unidades é muito caro.
• Alguns apontam conversões bem-sucedidas, mas caras (por exemplo, fábricas em lofts, torres específicas), muitas vezes em unidades de luxo.
• Outros argumentam que unidades compartilhadas com banheiro comum, no estilo dormitório, ou unidades muito pequenas poderiam funcionar, mas entram em conflito com regulações e com o receio político de “rebaixar os padrões habitacionais”.
• Grande debate sobre permitir unidades sem janelas, do tipo “cápsula” ou cortiço:
  • Pró: melhor do que a falta de moradia, aumenta a oferta, deveria ser uma escolha refletida no preço.
  • Contra: risco de incêndio/inundação, danos sociais de longo prazo, favorece proprietários exploradores e uma “corrida para o fundo do poço”.

Zoneamento, Planejadores e Regulação

• Muitos culpam o zoneamento euclidiano (separado por uso) e mínimos de estacionamento tanto pela escassez de moradia quanto pelo excesso de oferta de escritórios.
• Críticas severas ao planejamento urbano por servir proprietários/devedores já estabelecidos; contra-argumento de que planejadores frequentemente se opõem a padrões ruins, mas são limitados pela política.
• Uso misto e zoneamento mais flexível são vistos como uma correção parcial, mas processos judiciais, oposição local e expectativas culturais (espaço, carros) são barreiras.

Risco Macroeconômico e Investimentos

• Taxas de juros mais altas são vistas como um motor central da queda nos valores de CRE; o trabalho em casa amplifica o impacto sobre escritórios.
• Alguns temem uma crise no estilo de 2008; outros observam que isso é diferente da mania de hipotecas/CDOs, mas ainda se preocupam com bancos, “estender e fingir” e possível aperto de crédito se espalhando para o residencial.
• Discussão sobre REITs/ETFs de escritórios e produtos institucionais:
  • Preocupações de que o patrimônio possa ser eliminado por credores em ativos em dificuldades.
  • Alertas de que veículos privados de imóveis provavelmente marcam valores de forma lenta e opaca.
• Debate sobre se a política do Fed está “fazendo algo certo” (inflação em queda, PIB e empregos em alta) versus apertando a classe média com custos de vida altos.