El efecto devastador de Airbnb sobre la vivienda en Canadá
Papel de Airbnb en la escasez de vivienda
- Muchos sostienen que Airbnb empeora un mercado ya ajustado al convertir alquileres de largo plazo en estancias de corto plazo más rentables, reduciendo la oferta para los residentes y elevando los alquileres.
- Otros dicen que su impacto es marginal a nivel nacional: los estudios citados muestran que los STR son una fracción ínfima (por ejemplo, ≤0.05%) del stock total en las grandes ciudades, por lo que no pueden explicar los aumentos amplios de precios.
- Varios sugieren distinguir entre anfitriones ocasionales (habitaciones libres, casas de vacaciones) y “constructores de imperios” y anfitriones corporativos con múltiples unidades.
- Algunos llaman a Airbnb un chivo expiatorio usado para evitar abordar problemas más difíciles como la zonificación, los cuellos de botella de la construcción y la política migratoria.
Restricciones de oferta, zonificación y construcción
- Tema fuerte: el problema central es la falta de construcción, especialmente de vivienda de costo medio y bajo.
- Barreras mencionadas: ordenanzas de zonificación obsoletas, oposición local al estilo NIMBY, permisos largos y arriesgados, y requisitos de accesibilidad y códigos de construcción que hacen antieconómicos los proyectos pequeños y de mediana altura.
- Algunos señalan que Canadá tiene una alta proporción de mano de obra en la construcción, pero la producción sigue rezagada respecto al crecimiento demográfico, lo que sugiere problemas de productividad y regulación más que solo de mano de obra.
Demanda: inmigración, turismo y crecimiento demográfico
- Muchos subrayan que el rápido crecimiento de la población (especialmente la inmigración) supera las terminaciones de viviendas; las políticas se ven como descoordinadas entre el nivel federal (inmigración) y el local (vivienda).
- Airbnb se presenta como una redirección de la vivienda hacia la demanda global de turistas y nómadas digitales, que puede pujar por encima de los residentes locales, especialmente en ciudades con salarios más bajos.
Inversores, financiarización y política
- Preocupación generalizada por la vivienda como vehículo de inversión: propietarios con múltiples inmuebles, REITs, demanda especulativa y una “segunda ola de gentrificación” que empuja incluso a profesionales fuera.
- Hay desacuerdo sobre si los inversores “crean vivienda” (al añadir alquileres) o principalmente desplazan a los propietarios-ocupantes y empujan los precios al alza.
Evidencia y estudios de caso
- Algunos informan de pueblos turísticos y pequeños donde los STR dominan las unidades disponibles y los locales viven en vehículos o autocaravanas.
- Otros citan lugares como Montreal o Vancouver donde la cuota de Airbnb es minúscula en relación con el stock total, o ciudades donde la represión de los STR elevó los precios hoteleros pero apenas movió los alquileres.
Soluciones propuestas y compromisos
- Ideas planteadas: licencias STR más estrictas (solo residencia principal, un anuncio por persona), impuestos a viviendas vacías y a la especulación, límites de propiedad, más hoteles, vivienda pública/asequible masiva, upzoning agresivo y vincular los objetivos de inmigración a las terminaciones reales de vivienda.
- No hay consenso sobre prohibir Airbnb por completo frente a regularlo estrictamente junto con grandes reformas de oferta y demanda.