El efecto devastador de Airbnb sobre la vivienda en Canadá
La crisis de vivienda en Canadá se percibe ampliamente como el producto de una oferta restringida que choca con un rápido crecimiento demográfico y una intensa financiarización del mercado inmobiliario, y algunos sostienen que los gobiernos han construido deliberadamente por debajo de la demanda y protegido el aumento del valor de las viviendas. Los alquileres de corto plazo como Airbnb son vistos por muchos como un factor que agrava el problema al sacar unidades del mercado de largo plazo, especialmente en zonas turísticas y de resorts, aunque otros señalan datos que sugieren que su impacto general sobre los precios es modesto en comparación con la zonificación, los retrasos en permisos y la demanda impulsada por la inmigración. Las soluciones propuestas van desde flexibilizar las normas de uso del suelo y acelerar la construcción hasta controles o impuestos más estrictos sobre inversores y alquileres de corto plazo, e incluso vincular los objetivos de inmigración directamente con las viviendas realmente terminadas.
Papel de Airbnb en la escasez de vivienda
- Muchos sostienen que Airbnb empeora un mercado ya ajustado al convertir alquileres de largo plazo en estancias de corto plazo más rentables, reduciendo la oferta para los residentes y elevando los alquileres.
- Otros dicen que su impacto es marginal a nivel nacional: los estudios citados muestran que los STR son una fracción ínfima (por ejemplo, ≤0.05%) del stock total en las grandes ciudades, por lo que no pueden explicar los aumentos amplios de precios.
- Varios sugieren distinguir entre anfitriones ocasionales (habitaciones libres, casas de vacaciones) y “constructores de imperios” y anfitriones corporativos con múltiples unidades.
- Algunos llaman a Airbnb un chivo expiatorio usado para evitar abordar problemas más difíciles como la zonificación, los cuellos de botella de la construcción y la política migratoria.
Restricciones de oferta, zonificación y construcción
- Tema fuerte: el problema central es la falta de construcción, especialmente de vivienda de costo medio y bajo.
- Barreras mencionadas: ordenanzas de zonificación obsoletas, oposición local al estilo NIMBY, permisos largos y arriesgados, y requisitos de accesibilidad y códigos de construcción que hacen antieconómicos los proyectos pequeños y de mediana altura.
- Algunos señalan que Canadá tiene una alta proporción de mano de obra en la construcción, pero la producción sigue rezagada respecto al crecimiento demográfico, lo que sugiere problemas de productividad y regulación más que solo de mano de obra.
Demanda: inmigración, turismo y crecimiento demográfico
- Muchos subrayan que el rápido crecimiento de la población (especialmente la inmigración) supera las terminaciones de viviendas; las políticas se ven como descoordinadas entre el nivel federal (inmigración) y el local (vivienda).
- Airbnb se presenta como una redirección de la vivienda hacia la demanda global de turistas y nómadas digitales, que puede pujar por encima de los residentes locales, especialmente en ciudades con salarios más bajos.
Inversores, financiarización y política
- Preocupación generalizada por la vivienda como vehículo de inversión: propietarios con múltiples inmuebles, REITs, demanda especulativa y una “segunda ola de gentrificación” que empuja incluso a profesionales fuera.
- Hay desacuerdo sobre si los inversores “crean vivienda” (al añadir alquileres) o principalmente desplazan a los propietarios-ocupantes y empujan los precios al alza.
Evidencia y estudios de caso
- Algunos informan de pueblos turísticos y pequeños donde los STR dominan las unidades disponibles y los locales viven en vehículos o autocaravanas.
- Otros citan lugares como Montreal o Vancouver donde la cuota de Airbnb es minúscula en relación con el stock total, o ciudades donde la represión de los STR elevó los precios hoteleros pero apenas movió los alquileres.
Soluciones propuestas y compromisos
- Ideas planteadas: licencias STR más estrictas (solo residencia principal, un anuncio por persona), impuestos a viviendas vacías y a la especulación, límites de propiedad, más hoteles, vivienda pública/asequible masiva, upzoning agresivo y vincular los objetivos de inmigración a las terminaciones reales de vivienda.
- No hay consenso sobre prohibir Airbnb por completo frente a regularlo estrictamente junto con grandes reformas de oferta y demanda.