Los Angeles decifrou a fórmula para construir habitação acessível?
O recente sucesso de Los Angeles em aprovar mais unidades “acessíveis”, acelerando projetos e dispensando exigências estéticas e de zoneamento, reacendeu o debate sobre o que realmente impulsiona os custos da habitação. Muitos argumentam que o zoneamento restritivo, a política NIMBY e a burocracia excessiva — e não a tecnologia de construção ou a falta de subsídios — são os principais obstáculos para uma habitação abundante e de menor custo, enquanto outros alertam que a densidade pode elevar a demanda e os preços ou criar compromissos de qualidade de vida e ambientais. Comparações mais amplas com cidades como Tóquio, Viena e Houston destacam modelos concorrentes, do forte habitação pública e controles de aluguel à construção laissez-faire, e se simplesmente construir mais casas em locais desejáveis pode alguma vez tornar a habitação nas grandes cidades genuinamente acessível.
Zoneamento, Regulação e NIMBYism
- Muitos comentários argumentam que a “fórmula” é simples: legalizar mais habitação onde as pessoas querem viver, flexibilizando o zoneamento restritivo, substituindo revisões subjetivas por regras objetivas e tornando a concessão de licenças um processo de “deve aprovar”.
- Outros observam que essas regras não surgiram por acaso: proprietários e NIMBYs as impulsionaram para proteger os valores dos imóveis, o “caráter” do bairro, o estacionamento e a qualidade de vida percebida.
- Vários veem o licenciamento e os códigos de construção como inchados por exigências estéticas e menores (arbustos, articulação de fachada, recuos, estacionamento) que aumentam custos e atrasos sem benefícios de segurança.
- Alguns defendem processos longos como necessários para evitar danos ambientais reais, mas outros respondem que bloquear o adensamento e a ocupação de vazios urbanos é, por si só, ambientalmente prejudicial.
O que Significa “Habitação Acessível”
- Surgem múltiplas definições:
- Unidades com restrição de escritura vinculadas a limites de renda.
- Unidades subsidiadas (vouchers, controle de aluguel, projetos públicos ou quase públicos).
- Às vezes, apenas um rótulo político não ligado de forma rígida à verdadeira acessibilidade.
- No contexto do ED1 em LA, “acessível” muitas vezes significa um pouco abaixo do preço de mercado, mas ainda caro pelos padrões do dia a dia.
Oferta, Preços e Demanda Induzida
- Um lado: construir muito mais habitação (especialmente ocupação por direito em áreas já urbanizadas) fará os preços cair ou, no mínimo, subir mais lentamente; a burocracia é o principal gargalo.
- Céticos citam pesquisas e experiência afirmando que nenhuma grande cidade dos EUA viu queda direta de preços por causa de novas construções; os efeitos sobre o aluguel são pequenos, localizados e muitas vezes apenas desaceleram o crescimento.
- Alguns levantam a “demanda induzida” para habitação: tornar uma cidade mais habitável e viável para construção atrai mais pessoas e capital, o que pode manter os preços altos mesmo com aumento de unidades. Outros respondem que isso ainda é melhor do que o status quo e que décadas de subconstrução são o verdadeiro problema.
Densidade, Meio Ambiente e Qualidade de Vida
- Lado pró-densidade: ocupação de vazios urbanos e uso misto devem ser “sim automático”; expansão em áreas verdes, ampliação de estacionamento e rodovias devem ser “não automático” por razões climáticas. Cidades densas podem viabilizar transporte público, caminhada e menores emissões per capita.
- Lado anti-/cético: densidade é descrita como “poluição”, piorando ruído, superlotação, tempo de deslocamento e espaço de moradia por pessoa; alguns argumentam que ela reduz a natalidade e centraliza empregos em detrimento de cidades menores.
- Anedotas pessoais refletem ambos os lados: alguns amam ambientes caminháveis e com transporte público; outros relatam sofrimento em moradias de alta densidade barulhentas e mal conservadas.
Exemplos Internacionais e Comparativos
- Tóquio é citada tanto como evidência de que cidades densas podem ser relativamente acessíveis (especialmente para inquilinos em unidades modestas) quanto como contraexemplo em que a propriedade está cada vez mais cara.
- Viena e algumas cidades europeias são mencionadas por combinar habitação social, tetos de aluguel e transporte público para manter os aluguéis mais administráveis, embora não uniformemente “baratos”.
- Comparações nos EUA incluem Houston e Chicago como lugares onde regulação mais branda ou estruturas de mercado diferentes mantêm custos mais baixos do que cidades costeiras “tier 1”.
Política da Califórnia e Incentivos Estruturais
- Limites ao imposto predial (por exemplo, a Prop 13) são criticados por consolidar riqueza geracional, desestimular mudanças, drenar orçamentos públicos e fortalecer a resistência NIMBY.
- Recuos recentes, modestos, e reformas habitacionais em nível estadual (bônus de densidade, limites ao abuso da legislação ambiental, “builder’s remedy”) são vistos como importantes, mas politicamente frágeis.
- Alguns elogiam líderes estaduais e locais por não vetarem reformas pró-habitação; outros argumentam que a liderança real veio mais de legisladores e mudanças no nível municipal do que do governador.
Soluções Mais Amplas e Tensões Não Resolvidas
- Alavancas propostas incluem:
- Desregulamentação profunda do uso do solo e do licenciamento.
- Construção governamental a custo ou habitação social em larga escala.
- Proibição ou limitação da habitação como ativo de investimento.
- Transferir empregos para cidades menores, melhorar o transporte ferroviário entre cidades e expandir o trabalho remoto para reduzir a pressão sobre metrópoles superestrela.
- Ao longo da discussão, há consenso de que o status quo está “fucked” e politicamente entrincheirado; a discordância permanece forte sobre se a guinada desregulatória de LA é um verdadeiro avanço ou um ajuste marginal em um sistema fundamentalmente quebrado.