क्या एलए ने किफायती आवास बनाने का फ़ॉर्मूला समझ लिया है?

ज़ोनिंग, विनियमन, और NIMBYism

• कई टिप्पणियों में कहा गया है कि “कोड” सरल है: लोगों के रहने योग्य इलाकों में और आवास को वैध बनाइए, प्रतिबंधात्मक ज़ोनिंग को ढीला कीजिए, व्यक्तिपरक समीक्षाओं की जगह वस्तुनिष्ठ नियम लागू कीजिए, और परमिट को “shall approve” बनाइए।
• अन्य लोग नोट करते हैं कि ये नियम संयोग से नहीं आए: मकान-मालिकों और NIMBYs ने संपत्ति मूल्यों, पड़ोस के “चरित्र,” पार्किंग, और जीवन-गुणवत्ता की धारणा की रक्षा के लिए इन्हें आगे बढ़ाया।
• कई लोगों को परमिटिंग और बिल्डिंग कोड बहुत फूले हुए लगते हैं, जिनमें सौंदर्य और छोटी-मोटी शर्तें (झाड़ियाँ, facade articulation, setbacks, parking) जोड़ दी जाती हैं जो सुरक्षा लाभ दिए बिना लागत और देरी बढ़ाती हैं।
• कुछ लोग लंबी प्रक्रियाओं का बचाव वास्तविक पर्यावरणीय नुकसान रोकने के लिए आवश्यक के रूप में करते हैं, लेकिन दूसरे जवाब देते हैं कि infill और density को रोकना स्वयं पर्यावरण के लिए हानिकारक है।

“किफायती आवास” का क्या मतलब है

• कई परिभाषाएँ सामने आती हैं:
  • Deed-restricted इकाइयाँ जो आय-सीमाओं से जुड़ी होती हैं।
  • Subsidized इकाइयाँ (vouchers, rent control, public या quasi-public परियोजनाएँ)।
  • कभी-कभी केवल एक राजनीतिक लेबल, जो वास्तविक affordability से बहुत सख्ती से नहीं जुड़ा होता।
• LA के ED1 संदर्भ में, “affordable” अक्सर बाज़ार-से थोड़ी कम कीमत वाला होता है, लेकिन फिर भी रोज़मर्रा के मानकों से महँगा।

आपूर्ति, कीमतें, और Induced Demand

• एक पक्ष: बहुत अधिक आवास बनाइए (खासकर by-right infill) और कीमतें गिरेंगी या कम से कम धीमी गति से बढ़ेंगी; नौकरशाही मुख्य बाधा है।
• संशयवादी शोध और अनुभव का हवाला देते हैं, जिनका कहना है कि किसी भी बड़े अमेरिकी शहर में नए निर्माण से कीमतों में सीधी गिरावट नहीं आई; किराए पर असर छोटा, स्थानीय, और अक्सर सिर्फ़ वृद्धि को धीमा करने वाला रहा है।
• कुछ लोग आवास के लिए “induced demand” उठाते हैं: किसी शहर को अधिक रहने योग्य और बनाने योग्य बनाना अधिक लोगों और पूँजी को आकर्षित करता है, जिससे इकाइयाँ बढ़ने के बावजूद कीमतें ऊँची रह सकती हैं। दूसरे जवाब देते हैं कि यह भी यथास्थिति से बेहतर है और दशकों की कम-निर्माण ही असली समस्या है।

घनत्व, पर्यावरण, और जीवन-गुणवत्ता

• Pro-density पक्ष: infill और mixed-use को “automatic yes” होना चाहिए; climate कारणों से greenfield sprawl, parking expansion, और freeways को “automatic no” होना चाहिए। घने शहर transit, walking, और प्रति व्यक्ति कम emissions संभव बना सकते हैं।
• Anti-/संशयवादी पक्ष: density को “pollution” कहा गया है, जो noise, crowding, commute times, और प्रति व्यक्ति रहने की जगह को बिगाड़ता है; कुछ का तर्क है कि इससे fertility घटती है और छोटे शहरों की कीमत पर नौकरियाँ केंद्रीयकृत हो जाती हैं।
• व्यक्तिगत अनुभव दोनों को दर्शाते हैं: कुछ लोग walkable, transit-rich वातावरण को पसंद करते हैं; अन्य noisy, खराब-रखरखाव वाले high-density housing में misery की रिपोर्ट करते हैं।

अंतरराष्ट्रीय और तुलनात्मक उदाहरण

• Tokyo का हवाला कभी इस बात के प्रमाण के रूप में दिया जाता है कि घने शहर अपेक्षाकृत किफायती हो सकते हैं (खासकर साधारण इकाइयों में किरायेदारों के लिए), और कभी उस प्रतिदृष्टांत के रूप में जहाँ ownership बढ़ती हुई महँगी हो रही है।
• Vienna और कुछ यूरोपीय शहरों का उल्लेख social housing, rent caps, और transit को मिलाकर किराए को अधिक संभालने योग्य बनाए रखने के रूप में होता है, हालांकि वे हर जगह “सस्ते” नहीं हैं।
• अमेरिकी तुलना में Houston और Chicago को ऐसे स्थानों के रूप में लिया जाता है जहाँ अपेक्षाकृत ढीला विनियमन या अलग market structures तटीय “tier 1” शहरों की तुलना में लागत कम रखते हैं।

California की राजनीति और संरचनात्मक प्रोत्साहन

• Property-tax सीमाएँ (जैसे Prop 13) की आलोचना की जाती है क्योंकि वे पीढ़ीगत संपत्ति को लॉक कर देती हैं, स्थानांतरण को हतोत्साहित करती हैं, सार्वजनिक बजट को कमजोर करती हैं, और NIMBY प्रतिरोध को मजबूत करती हैं।
• हाल के, छोटे rollback और statewide housing reforms (density bonuses, पर्यावरण-कानून के दुरुपयोग पर सीमाएँ, “builder’s remedy”) को महत्वपूर्ण लेकिन राजनीतिक रूप से नाज़ुक माना जाता है।
• कुछ लोग राज्य और स्थानीय नेताओं की pro-housing reforms को veto न करने के लिए प्रशंसा करते हैं; दूसरे तर्क देते हैं कि असली नेतृत्व governor से कम और अधिकतर legislators तथा city-level changes से आया है।

व्यापक समाधान और अनसुलझे तनाव

• प्रस्तावित levers में शामिल हैं:
  • land use और permitting का गहरा deregulation।
  • लागत पर government building या बड़े पैमाने पर social housing।
  • आवास को investment asset के रूप में प्रतिबंधित या सीमित करना।
  • jobs को छोटे शहरों में ले जाना, intercity rail सुधारना, और remote work बढ़ाना ताकि superstar metros पर दबाव कम हो।
• पूरे thread में इस बात पर सहमति है कि यथास्थिति “fucked” और राजनीतिक रूप से जमी हुई है; इस पर तीव्र असहमति बनी रहती है कि क्या LA की deregulatory push एक वास्तविक breakthrough है या मूल रूप से टूटे हुए सिस्टम में केवल एक मामूली tweak।