O upzoning de Berkeley estaria entre os maiores do país
A proposta de Berkeley de fazer um upzoning massivo nas áreas unifamiliares e acabar com os mínimos de estacionamento é apresentada como um passo potencialmente importante para aliviar a escassez de moradias na Bay Area, mas muitos argumentam que limites restantes de altura, recuos e estacionamento ainda poderiam bloquear nova construção significativa. Os comentaristas divergem sobre se maior densidade realmente reduz os custos da habitação ou apenas eleva o valor da terra e a congestão, e sobre o quanto problemas como falta de moradia e crime estão de fato ligados à falta de moradia versus outros fatores. O debate também destaca restrições estruturais como a Proposition 13 da Califórnia, discussões sobre impostos sobre o valor da terra e preocupações com transporte, escolas e caráter dos bairros enquanto cidades em todo o país reavaliam regras de zoneamento excludentes.
Âmbito da Proposta de Upzoning de Berkeley
- Muitos a veem como unusually ambiciosa: eliminação dos limites de unidades em zonas-chave, maior cobertura do lote (~60%), permissão para 3 andares, recuos mínimos e ausência de mínimos de estacionamento perto do transporte.
- Os apoiadores acham que isso poderia transformar muitos lotes unifamiliares em 6–10 unidades e aumentar de forma significativa a oferta de moradia.
- Os céticos esperam que a cidade acrescente regras compensatórias (por exemplo, controles rigorosos de demolição) ou, de outra forma, esvazie a proposta na prática.
Reforma de Zoneamento vs. Restrições Ocultas
- Vários comentários enfatizam que “upzoning” pode ser vazio se mínimos de estacionamento, recuos, limites de altura, tetos de cobertura do lote e códigos de construção tornarem inviáveis as unidades adicionais.
- Algumas cidades são citadas como exemplos: upzoning nominal para 3–4 unidades por lote, mas restrições de 400–500 pés quadrados e exigências do código tornaram isso marginal ou inviável para morar.
- Planos-padrão pré-aprovados para pequenos multifamiliares e ADUs são propostos como forma de reduzir atraso e custo.
Imposto sobre o Valor da Terra, Prop 13 e Incentivos
- Vários argumentam que o upzoning deveria ser combinado com um Land Value Tax para penalizar terras subutilizadas e pressionar os proprietários a construir.
- Outros observam que o LVT é, na prática, bloqueado na Califórnia pela Prop 13 e que a própria Prop 13 prende as pessoas onde estão, distorce os impostos sobre a propriedade e agrava a escassez de moradias.
- Há debate sobre o quão grande realmente é a diferença tributária causada pela Prop 13; alguns dizem que os impactos são exagerados, outros relatam diferenças de 5–10x entre vizinhos.
Upzoning, Densidade e Preços
- Um lado: mais capacidade construtiva, somada à construção de fato, acaba restringindo ou reduzindo os aluguéis; cita pesquisas e reformas no estilo Minneapolis.
- Oponentes: lugares densos são sempre os mais caros; afirmam que mais construção coincide com preços mais altos e que os desenvolvedores param de construir quando os aluguéis enfraquecem.
- Visão nuançada: estamos subconstruindo há gerações; nova oferta muitas vezes apenas desacelera a alta dos preços, não a reverte, até que déficits enormes sejam eliminados.
Estacionamento, Carros e Espaço nas Ruas
- Forte apoio à remoção dos mínimos de estacionamento; alguns também apoiam máximos de estacionamento perto do transporte para conter o uso de carros e a congestão.
- Outros argumentam que limites de estacionamento prejudicam trabalhadores de baixa renda com deslocamentos fora do horário comercial e simplesmente transferem a disputa por estacionamento para as ruas.
- As propostas incluem estacionamento pago na rua, impostos sobre o valor da terra e melhor transporte público como formas mais eficientes de racionar o espaço para carros.
Densidade, Qualidade de Vida e Falta de Moradia
- Comentadores pró-densidade enfatizam menores emissões per capita, deslocamentos mais curtos, melhores serviços e a necessidade de abrigar pessoas para reduzir a falta de moradia.
- Vozes anti-densidade temem superlotação, crime, trânsito e perda do caráter suburbano; alguns duvidam que novas unidades “de luxo” ajudem os sem-teto em algo.
- Há discordância sobre se o desejo dos moradores atuais de preservar o caráter do bairro é uma preferência legítima ou exclusão codificada.
Infraestrutura, Política e Viabilidade
- Preocupações sobre se escolas, parques, água, transporte e riscos de incêndio/deslizamento de terra (nas colinas) estão sendo tratados junto com o upzoning.
- Vários observam que o transporte da Bay Area e a fragmentação política tornam difíceis soluções coordenadas; outros veem a recente construção em Berkeley e a queda dos aluguéis como um sinal encorajador.
- Muitos duvidam que a cultura política de Berkeley (ativismo NIMBY, controle de aluguéis, restrições da Prop 13) permita que os benefícios completos do upzoning se materializem.