La riqueza en vivienda es inútil, destructiva y está cambiando la sociedad de forma fundamental
El aumento de los precios de la vivienda en Australia y otros países ricos se percibe menos como una señal de prosperidad que como una transferencia de riqueza de generaciones jóvenes que alquilan a generaciones mayores propietarias de activos. Los comentaristas culpan a una mezcla de decisiones políticas—ventajas fiscales para la inversión inmobiliaria, zonificación restrictiva, tipos de interés bajos y alta inmigración sin una construcción equivalente—por convertir la vivienda en un activo especulativo y un plan de jubilación en lugar de un refugio asequible. Las soluciones propuestas van desde la reclasificación de usos y la tributación del valor del suelo hasta endurecer el crédito y recortar incentivos, pero muchos señalan que el poder político de los propietarios hace que una reforma significativa sea difícil.
La vivienda como riqueza, refugio y brecha intergeneracional
- Muchos sostienen que el aumento de los precios de la vivienda no hace a la sociedad más rica; simplemente reordena la riqueza entre propietarios y no propietarios.
- Para los propietarios típicos que deben comprar de nuevo en el mismo mercado, las ganancias suelen ser ilusorias; los verdaderos beneficios extraordinarios suelen venir de:
- Reducir el tamaño de la vivienda, mudarse a regiones más baratas o heredar una propiedad.
- Otros destacan que la riqueza en vivienda sí amplía opciones: el capital acumulado puede financiar la jubilación, los depósitos de los hijos u otras inversiones.
- Varios ven la riqueza en vivienda como una transferencia tipo Ponzi de inquilinos jóvenes a propietarios mayores.
Incentivos de política y estructuras fiscales
- Particularidades australianas: el negative gearing, los descuentos sobre las ganancias de capital, los bajos impuestos sobre la tierra y la fuerte tributación de las nuevas construcciones se consideran factores que impulsan la especulación y limitan la oferta.
- Críticas paralelas a las políticas de EE. UU./Reino Unido: las deducciones de intereses hipotecarios, la desgravación de ganancias de capital, los topes al impuesto sobre la propiedad (p. ej., sistemas al estilo Prop-13) y el tratamiento fiscal de los alquileres como si fueran una actividad empresarial empujan el dinero hacia la vivienda en lugar de hacia la inversión productiva.
- Algunos vinculan el problema con la política de los bancos centrales: largos periodos de tipos de interés muy bajos, junto con crédito fácil, aumentaron la capacidad de endeudamiento y, por tanto, los precios.
Democracia, NIMBYismo y poder de veto local
- Tema recurrente: los votantes mayores y propietarios dominan la política y bloquean la densidad y las reformas para proteger su riqueza en papel.
- La oposición NIMBY se presenta como muy poco representativa, pero poderosa a través de audiencias locales y juntas de zonificación.
- Algunos insisten en que la democracia es la solución (normas estatales/provinciales más fuertes que anulen los vetos locales); otros argumentan que el sistema está estructuralmente capturado.
Oferta, zonificación y forma urbana
- Muchos piden una reclasificación agresiva de usos del suelo y densidad por derecho propio (ejemplos citados: BC, California, Auckland, Minneapolis, partes de Asia).
- Contraargumentos:
- La reclasificación podría simplemente elevar los valores del suelo, especialmente en las zonas prime.
- Incluso grandes programas de construcción podrían solo reducir moderadamente los precios y pueden generar riesgos de desplome si se construye en exceso.
Costes de construcción y productividad
- Varios comentaristas señalan que los costes de construcción han aumentado mucho más rápido de lo que parecería justificable por los materiales y la tecnología.
- Las explicaciones se debaten:
- Regulación, permisos, inspecciones y normas de seguridad/energía.
- El efecto Baumol y la productividad estancada en la construcción.
- Edificación fragmentada, in situ y con poca automatización frente a la producción en fábrica.
- Algunos afirman que las nuevas construcciones son “cajas de cartón” de mala calidad; otros señalan que las normas y las comodidades han mejorado.
Inmigración, demografía y geografía
- En Australia y NZ, la migración neta muy alta se culpa ampliamente de que la demanda supere a la fuerte construcción.
- El envejecimiento de la población, más hogares unipersonales y la expectativa de vivir solo aumentan la demanda de vivienda per cápita incluso sin un crecimiento poblacional “disparado”.
- La geografía importa: la concentración habitable/costera de Australia y sus pocas ciudades de tamaño intermedio limitan opciones realistas de “mudarse a un sitio barato”.
Soluciones propuestas y estado de ánimo general
- Palancas sugeridas: impuestos sobre el valor del suelo o de estilo georgista, reducir los beneficios fiscales para los arrendadores, reducir o replantear la inmigración, construcción pública o modular a gran escala, simplificar permisos y reclasificar la zonificación restrictiva como una “expropiación” compensable.
- Hay un profundo pesimismo sobre que algo de esto vaya a ocurrir pronto porque los propietarios actuales y su poder político se benefician del statu quo.