El ayuntamiento aprueba un proyecto de ley que permite a los inquilinos denunciar apartamentos vacíos
La medida de Nueva York para permitir que los inquilinos denuncien apartamentos vacíos durante mucho tiempo y demanden para forzar inspecciones ha reavivado el debate sobre el “acaparamiento” de unidades en medio de una escasez general de vivienda. Los comentaristas discuten si los propietarios responden racionalmente al control de alquileres, los impuestos y las reglas de financiación, o si mantienen deliberadamente las unidades vacías para sostener alquileres altos y valores especulativos. Muchos ven el problema central en la zonificación restrictiva y en la escasa construcción más que en las unidades vacías individuales, mientras que otros temen que alentar a los inquilinos a denunciar a los propietarios profundice el conflicto social y amplíe una aplicación tipo vigilancia.
Existencia y escala de los apartamentos “almacenados”
- Varios comentaristas cuestionan la idea de que los propietarios “sensatos” mantengan unidades vacías, argumentando que la vacancia suele ser demasiado costosa.
- Otros citan demandas e informes sobre software de optimización de alquileres (p. ej., RealPage/YieldStar) que fomenta vacancias deliberadas para empujar al alza los alquileres de la zona.
- Se utilizan datos del análisis del impuesto a la vacancia de Berkeley para argumentar que las unidades vacías intencionalmente a largo plazo representan una pequeña parte del parque total.
- El impuesto a la vacancia de Vancouver se cita como prueba de que un número no trivial de viviendas estuvo vacía durante largos periodos y de que la fiscalidad redujo esto en cierta medida, aunque se debate su impacto general.
Incentivos económicos para dejar unidades vacías
- Explicaciones ofrecidas:
- Dinámicas de impuestos y tasación en las que ocupar una unidad o bajar el alquiler puede desencadenar impuestos inmobiliarios más altos o escrutinio del prestamista.
- Deseo de evitar fijar alquileres “base” más bajos bajo normas de estabilización del alquiler.
- Colusión o comportamiento paralelo mediante algoritmos de precios que buscan tasas de vacancia que maximicen beneficios.
- Riesgo/costos de transacción: malos inquilinos, desgaste o querer inquilinos “perfectos”.
- Algunos señalan que la vacancia puede tener sentido cuando un edificio está a punto de venderse; las unidades vacías pueden aumentar el precio de venta.
Control de alquileres, regulación y particularidades de NYC
- La estabilización del alquiler en NYC es culpada repetidamente de crear incentivos perversos: los propietarios pueden dejar vacías las unidades reguladas si no pueden recuperar los costos de renovación con rentas topadas.
- Las unidades reguladas a largo plazo se convierten de hecho en cuasi-activos heredables para las familias de los inquilinos, algo que muchos ven como injusto y altamente distorsionador.
- Otros argumentan que las protecciones a los inquilinos no pueden ser “demasiado” fuertes si los propietarios siguen operando con beneficios.
Oferta, zonificación y política macro de vivienda
- Postura fuerte: el problema central es la oferta restringida mediante zonificación, distritos históricos, mínimos de estacionamiento, normas de sombra y restricciones a viviendas unifamiliares. Solución: construir mucha más vivienda, aumentar la densidad permitida y relajar las reglas.
- Contrapunto: EE. UU. tiene suficiente vivienda a nivel nacional; la sobreconcentración en ciudades estrella y los incentivos estructurales son los verdaderos problemas.
Preocupaciones sobre el reporte de inquilinos y el “delatar”
- Algunos ven el reporte por parte de los inquilinos de unidades vacías o inseguras como una aplicación necesaria de las leyes existentes de salud y seguridad.
- Otros temen la cultura de “ver algo, decir algo”, que se delegue en los ciudadanos lo que el Estado quizá esté limitado para hacer, y que se profundice la antagonismo entre propietarios e inquilinos y entre clases.