Conselho municipal aprova projeto de lei que permite que inquilinos denunciem apartamentos vazios
A medida de Nova York que permite que inquilinos relatem apartamentos há muito vazios e entrem com ações para forçar inspeções reavivou o debate sobre o “armazenamento” de unidades em meio a uma escassez habitacional mais ampla. Comentadores discutem se os proprietários estão respondendo racionalmente ao controle de aluguel, aos impostos e às regras de financiamento, ou mantendo unidades vazias deliberadamente para sustentar aluguéis altos e valores especulativos. Muitos veem o problema central como zoneamento restritivo e construção insuficiente, e não como unidades vazias individuais, enquanto outros temem que incentivar inquilinos a denunciar proprietários aprofunde o conflito social e expanda uma fiscalização semelhante à vigilância.
Existência e Escala de Apartamentos “Armazenados”
- Vários comentaristas contestam a ideia de que proprietários “racionais” mantêm unidades vazias, argumentando que a vacância normalmente é cara demais.
- Outros citam processos e reportagens sobre software de otimização de aluguel (por exemplo, RealPage/YieldStar) que incentiva vacâncias deliberadas para elevar os aluguéis da região.
- Dados da análise do imposto sobre vacância de Berkeley são usados para argumentar que unidades intencionalmente vazias por longos períodos representam uma pequena parcela do estoque total.
- O imposto sobre vacância de Vancouver é citado como prova de que um número não trivial de casas ficou vazio por longo prazo e de que a tributação reduziu isso em alguma medida, embora seu impacto geral seja debatido.
Incentivos Econômicos para Deixar Unidades Vazias
- Explicações oferecidas:
- Dinâmicas de impostos e avaliação em que ocupar uma unidade ou reduzir o aluguel pode acionar impostos imobiliários mais altos ou escrutínio do credor.
- Desejo de evitar fixar aluguéis “base” mais baixos sob regras de estabilização de aluguel.
- Conluio ou comportamento paralelo por meio de algoritmos de precificação que buscam taxas de vacância que maximizem o lucro.
- Risco/custos de transação: maus inquilinos, desgaste ou o desejo por inquilinos “perfeitos”.
- Alguns observam que a vacância pode fazer sentido quando um prédio está prestes a ser vendido; unidades vazias podem aumentar o preço de venda.
Controle de Aluguel, Regulação e Especificidades de NYC
- A estabilização de aluguel em NYC é repetidamente apontada como causa de incentivos perversos: proprietários podem deixar unidades reguladas vazias se os custos de reforma não puderem ser recuperados com aluguéis limitados.
- Unidades reguladas por longo prazo efetivamente se tornam quase ativos herdáveis para as famílias dos inquilinos, algo visto por muitos como injusto e altamente distorcivo.
- Outros argumentam que a proteção aos inquilinos não pode ir “longe demais” se os proprietários ainda operam com lucro.
Oferta, Zoneamento e Política Habitacional Macroeconômica
- Posição forte: o problema central é a oferta restrita por zoneamento, distritos históricos, exigências mínimas de estacionamento, regras de sombra e restrições a casas unifamiliares. Solução: construir muito mais moradias, ampliar o zoneamento e relaxar regras.
- Visão contrária: os EUA têm moradia suficiente no nível nacional; a sobreconcentração em cidades superestrelas e os incentivos estruturais são os verdadeiros problemas.
Relato de Inquilinos e Preocupações com “Deduragem”
- Alguns veem o relato de inquilinos sobre unidades vazias/inseguras como uma aplicação necessária das leis existentes de saúde e segurança.
- Outros se preocupam com a cultura de “ver algo, dizer algo”, com a delegação de cidadãos para fazer o que o Estado pode estar limitado a fazer e com o aprofundamento do antagonismo entre proprietários e inquilinos e entre classes sociais.