Após um veredito de US$ 1,8 bilhão, o relógio está correndo para a comissão de 6% dos corretores

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Um recente veredito antitruste de US$ 1,8 bilhão contra a National Association of Realtors está provocando uma forte análise da comissão imobiliária de 5–6% nos EUA, há muito tempo padrão, que muitos veem como um anacronismo cartelizado da era da internet. Comentadores descrevem como o acesso ao MLS, as regras de divisão de comissão e a retaliação informal contra anúncios com baixa comissão mantêm as taxas altas e distorcem os incentivos, especialmente para os agentes do comprador, cujo pagamento aumenta com o preço de venda. Embora alguns argumentem que bons agentes podem agregar muito valor em transações complexas e de alto risco, muitos pedem taxas fixas, cobrança por hora ou estruturas baseadas em desempenho, e observam que mercados comparáveis no exterior muitas vezes operam com comissões bem menores.

Sentimento geral em relação aos corretores e às comissões de 6%

  • Muitos veem o mercado imobiliário dos EUA como algo semelhante a um cartel, com comportamento anticompetitivo e de busca de renda por parte de agentes, credores, serviços de registro, avaliadores etc.
  • A comissão de 5–6% é amplamente considerada injustificável na era da internet (Zillow/Redfin), especialmente por ser um percentual do preço e não do valor fornecido.
  • Alguns defendem pagar taxas significativas por um agente habilidoso, especialmente em mercados aquecidos ou complexos, mas ainda questionam o modelo de porcentagem fixa.

MLS, NAR e a suposta mecânica de cartel

  • O acesso ao MLS é descrito como o principal ponto de estrangulamento; na prática, é preciso usá-lo para alcançar a maioria dos compradores.
  • As comissões são “tecnicamente negociáveis”, mas vários comentários dizem que os agentes não mostram anúncios com baixa comissão ou FSBO, efetivamente impondo um piso.
  • Evidências mencionadas no processo incluem gravações de agentes prometendo evitar casas sem comissão ou sem MLS.
  • A pergunta levantada: por que mais agentes não competem reduzindo o preço se isso é realmente concorrência aberta?

Agentes do comprador vs. do vendedor e desalinhamento de incentivos

  • Crítica forte de que os agentes do comprador são pagos por uma porcentagem do preço de venda pelo vendedor, então são incentivados a pressionar os compradores a:
    • Comprar de qualquer jeito,
    • Pagar mais,
    • Abrir mão de inspeções/contingências para fechar rápido.
  • Problema principal-agente: US$ 50 mil extras para o vendedor geram apenas um pequeno aumento incremental na comissão, então os agentes podem preferir negócios mais rápidos e com menos esforço.
  • Alguns sugerem que os agentes do comprador deveriam ser pagos por hora / taxa fixa, e que os agentes do vendedor só deveriam ficar com a parte acima de um preço-base.

Inspeções, avaliações e seguro de título

  • Inspeções: vistas como superficiais, com responsabilidade limitada; em mercados aquecidos, as ofertas muitas vezes precisam abrir mão delas por completo.
  • Avaliações: amplamente percebidas como apenas carimbar o preço da oferta, principalmente para proteger os bancos de fraude óbvia.
  • Seguro de título: repetidamente chamado de caro demais com baixas taxas de pagamento; alguns o veem como uma cobertura de risco “meio legítima”, outros como quase um golpe.

Experiências com agentes (boas e ruins)

  • Muitas histórias de agentes preguiçosos, em conflito de interesses ou ativamente obstrutivos (por exemplo, escondendo anúncios com baixa comissão, recusando-se a apresentar ofertas baixas).
  • Contraexemplos de agentes altamente competentes que:
    • Navegam por vendas a descoberto,
    • Organizam guerras de lances,
    • Lidam com logística, complicações jurídicas e papelada sem problemas,
    • Economizam tempo e estresse para os clientes.
  • Consenso: a qualidade varia muito; a estrutura de pagamento recompensa o mediano e o ruim tanto quanto o excelente.

Comparações e modelos futuros

  • Comparações com os táxis antes da Uber, cartéis médicos e normas de gorjeta em restaurantes.
  • Outros países (por exemplo, Reino Unido, Países Baixos, Brasil) supostamente têm comissões menores ou semelhantes, mas normas e conflitos diferentes.
  • Reformas sugeridas:
    • Taxas fixas ou cobrança por hora,
    • Compartilhamento por desempenho do “acima do pedido”,
    • Eliminação ou redução dos agentes do comprador,
    • Novos intermediários tecnológicos de baixo custo se o poder da NAR/MLS enfraquecer após o veredito.