在 18 亿美元裁决之后，6% 房产经纪佣金的倒计时已经开始

对房产经纪人与 6% 佣金的总体态度

• 许多人认为美国房地产市场像一个卡特尔，存在经纪人、贷款方、产权、评估师等各方的反竞争、寻租行为。
• 5–6% 的佣金在互联网时代（Zillow/Redfin）被广泛认为不合理，尤其是按房价百分比而不是按所提供价值计费。
• 也有人为支付高额费用辩护，认为在热门或复杂市场里，熟练经纪人确实值得，但仍然质疑固定百分比模式。

MLS、NAR 与所谓的卡特尔机制

• MLS 的访问被描述为核心卡点；实际上，要接触到大多数买家，你几乎必须使用它。
• 佣金“技术上可协商”，但几条评论说经纪人不会带看低佣金或 FSBO（业主自售）房源，从而事实上设定了底线。
• 诉讼中提到的证据包括录音：经纪人发誓要避开不付佣金或不进 MLS 的房子。
• 有人提出疑问：如果真是开放竞争，为什么更多经纪人不靠压低价格来竞争？

买方经纪人与卖方经纪，以及激励错配

• 有强烈批评认为，买方经纪人的报酬由卖方按成交价百分比支付，因此他们有动机推动买家：
  • 尽快买，
  • 多花钱，
  • 放弃验房/附带条件以便尽快成交。
• 委托—代理问题：卖方多赚 5 万美元只会给经纪人带来很小的增量佣金，因此经纪人可能更偏好更快、投入更少的交易。
• 有人建议买方经纪人应按小时或收取固定费用，而卖方经纪人只应拿到高于基准价格部分的上行收益。

验房、评估与产权保险

• 验房：被视为表面化、责任有限；在火热市场里，报价往往必须完全放弃验房。
• 评估：普遍被认为只是给报价盖章，主要是为了保护银行免于明显欺诈。
• 产权保险：反复被称为收费过高、赔付率很低；有人认为它“算是有点正当”的风险覆盖，另一些人则认为它几乎像骗局。

关于经纪人的经历（好与坏）

• 很多故事都说经纪人懒惰、有利益冲突，甚至主动阻挠（例如隐藏低佣金房源、拒绝提交低价报价）。
• 也有反向案例，讲的是非常能干的经纪人如何：
  • 处理短售，
  • 组织竞价战，
  • 顺利处理物流、法律细节和文书工作，
  • 为客户节省时间和压力。
• 共识是：质量差异极大；这种薪酬结构对普通和糟糕的经纪人与优秀经纪人一样有利。

比较与未来模式

• 有人把它类比为 Uber 之前的出租车、医疗卡特尔，以及餐厅小费规范。
• 据称其他国家（如英国、荷兰、巴西）的佣金更低或相近，但规范和利益冲突不同。
• 建议的改革包括：
  • 固定费用或按小时计费，
  • 基于表现的“超出要价”分成，
  • 取消或缩小买方经纪人的作用，
  • 如果 NAR/MLS 的权力在裁决后削弱，则引入新的低费技术中介。