美国房屋销售创下自1995年以来最糟年份

利率、通胀与销售低迷

• 几位评论者指出，考虑到如今更高的人口规模，2023年的销售表现比1995年还要差。
• 高抵押贷款利率 + 仍然偏高的房价，被认为是交易量崩塌的主要原因。
• 关于“实际”利率与名义利率的争论：一些人强调要扣除通胀；另一些人反驳说工资涨幅跟不上，因此买家并不会感觉到更低的实际利率。
• 有人预计抵押贷款利率会回落到约 4–5%，他们认为这才是交易活动恢复的“正常”区间。

价格粘性与供给约束

• 房价被描述为“向下很粘”，尤其是当屋主锁定了 2–3% 的房贷和较低的房产税基数时。
• 许多屋主感觉“被困住”了：搬家意味着更高的利率和更高的价格，在一些例子里每月还款会翻倍。
• 不少人指出，低交易量加上高房价，说明更深层的供给问题和建房障碍。

税收政策与“锁定效应”

• 加州的 Prop 13 以及俄勒冈类似规则被指责会抑制搬家，并让那些历史较久、税负偏低的住房继续留在市场外。
• 争论很大：有人认为房产税应该封顶甚至废除，因为它本质上是对未实现收益征税；也有人认为，未征税的增值和跨代税收优势并不公平，还会加剧不平等。

可负担性、人口结构与地区缩影

• 来自中西部、加州、俄勒冈、加拿大和澳大利亚的例子凸显了以下情况：
  • 宜居郊区几乎没有新开发。
  • 老旧房源与昂贵的新建房之间差距明显。
  • 更多单身人士无法合并收入来购房。
  • 房租和“豪华公寓”往往比独栋住宅（SFH）还贵。

房贷结构与再融资

• 美国 30 年期固定房贷被认为一方面稳定了业主，另一方面也扭曲了市场、抬高了房价并把人锁在原地。
• 许多人回忆起在低利率年份反复再融资；也有人提醒，如果不仔细建模，手续费可能会抵消收益。
• 与欧洲、英国、澳大利亚的比较显示，长期固定贷款在其他地区并不常见，更多是可调利率贷款（ARM）及其相关风险。

投机、投资与外国视角

• 有人坚称疫情期间的房价涨幅已经是永久性的，美国房地产是全球顶级投资；也有人预测，除非发生严重崩盘，否则不会有大跌。
• 一种外国视角把美国房产描述为相对更高风险、政治更不稳定，也不如亚洲/欧洲枢纽有吸引力。
• 也有人担心，把住房当作增长资产（而不是基本居所）是一场“公地悲剧”。

短租、投资者与政策

• 对短期出租看法不一：有人说它们降低了购房需求（因为度假用途更容易通过租赁满足）；另一些人则认为，它们主要减少了可供自住的房源。
• 一种说法是机构买家只占独栋住宅购买的一小部分；另一些人要求证据，认为大家的感受并不一致。
• 提到的政策思路包括：分区改革、对“创造供给”的贷款设不同利率、调整移民或出生率，以及更广泛的政府干预——即便如此，往往也是出于无奈才支持。

远程工作与结构性变化

• 几位评论者认为远程/混合办公是一种一次性的结构性冲击：高收入工作者从旧金山等中心城市分散到第二梯队城市，永久性地抬高了这些地方的房价。
• 许多 HN 风格的“崩盘”预测被批评为忽视了这种需求转移，以及供给响应缓慢且受监管约束的现实。