Vendas de casas nos EUA têm o pior ano desde 1995
As vendas de casas nos EUA caíram para o nível mais baixo desde 1995, uma queda ainda mais marcante diante da população atual maior e de uma combinação de preços altos com taxas hipotecárias elevadas. Comentadores apontam hipotecas de 30 anos travadas em juros ultra baixos, zoneamento restritivo, estruturas de imposto predial e uma longa escassez de construção habitacional como forças-chave que congelam a oferta e mantêm os preços altos apesar do fraco volume de transações. Alguns esperam que a atividade se recupere à medida que as taxas hipotecárias deslizem para 4–5%, enquanto outros argumentam que fatores estruturais como o trabalho remoto, o interesse de investidores e as pressões globais sobre a habitação significam que os preços altos provavelmente persistirão.
Taxas de juros, inflação e a queda nas vendas
- Vários comentadores observam que as vendas de 2023 estão piores do que as de 1995 quando se considera a população maior de hoje.
- Taxas hipotecárias altas + preços ainda elevados são vistos como a principal razão para o colapso do volume de transações.
- Há debate sobre taxas “reais” vs. nominais: alguns enfatizam subtrair a inflação; outros contrapõem que os salários não acompanham, então os compradores não sentem taxas reais mais baixas.
- Alguns esperam que as taxas hipotecárias deslizem de volta para cerca de 4–5%, que veem como uma faixa “normal” em que a atividade volta.
Rigidez dos preços e restrições de oferta
- Os preços das casas são descritos como “rígidos para baixo”, especialmente com proprietários presos a hipotecas de 2–3% e bases de imposto predial baixas.
- Muitos proprietários se sentem “presos”: mudar-se significa tanto uma taxa mais alta quanto um preço mais alto, dobrando os pagamentos em alguns exemplos.
- Vários apontam que baixo volume de transações somado a preços altos sinaliza um problema mais profundo de oferta e barreiras à construção.
Política tributária e “lock-in”
- A Prop 13 da Califórnia e regras semelhantes no Oregon são culpadas por desestimular mudanças e manter casas mais antigas, subtributadas, fora do mercado.
- Grande debate: alguns argumentam que o imposto predial deveria ser limitado ou abolido como imposto sobre ganhos não realizados; outros dizem que a valorização não tributada e as vantagens fiscais intergeracionais são injustas e agravam a desigualdade.
Acessibilidade, demografia e instantâneos regionais
- Exemplos do Meio-Oeste, Califórnia, Oregon, Canadá e Austrália destacam:
- Nenhum novo desenvolvimento em subúrbios desejáveis.
- Estoque antigo vs. construções novas caras.
- Mais solteiros incapazes de combinar rendas.
- Aluguéis e “apartamentos de luxo” muitas vezes superando os custos de casas unifamiliares.
Estruturas hipotecárias e refinanciamento
- A hipoteca fixa de 30 anos nos EUA é vista tanto como estabilizadora para os proprietários quanto como uma distorção que infla preços e prende as pessoas.
- Muitos relatam ter refinanciado repetidamente nos anos de juros baixos; alguns alertam que as taxas podem anular os ganhos se não forem modeladas com cuidado.
- Comparações com Europa, Reino Unido e Austrália destacam que empréstimos fixos de longo prazo são incomuns em outros lugares, com mais ARMs e risco associado.
Especulação, investimento e visões estrangeiras
- Alguns insistem que os ganhos de preços da pandemia são permanentes e que o mercado imobiliário dos EUA é um dos melhores investimentos globais; outros preveem que não haverá grande queda sem uma crise severa.
- Uma perspectiva estrangeira retrata o imóvel nos EUA como relativamente arriscado, politicamente instável e menos atraente do que polos asiáticos/europeus.
- Há preocupação de que tratar moradia como ativo de crescimento (em vez de abrigo básico) seja uma “tragédia dos comuns”.
Aluguéis de curta duração, investidores e políticas
- Há discordância sobre aluguéis de curta duração: alguns dizem que eles reduzem a demanda por compra (mais fácil alugar para uso de férias); outros argumentam que eles principalmente reduzem a oferta para compra.
- Uma alegação: compradores institucionais são uma pequena parcela das compras de casas unifamiliares; outra pede evidências, sugerindo que as percepções divergem.
- Ideias de política mencionadas: reforma de zoneamento, taxas diferentes para empréstimos de “criação de oferta”, ajustes na imigração ou na taxa de natalidade e intervenção governamental mais ampla — muitas vezes apoiadas com relutância.
Trabalho remoto e mudança estrutural
- Vários argumentam que o trabalho remoto/híbrido é um choque estrutural único: trabalhadores de alta renda se dispersaram de SF e de polos semelhantes para cidades de segundo nível, elevando permanentemente os preços nesses locais.
- Muitas previsões de “crash” no estilo HN são criticadas por ignorar essa mudança de demanda e a resposta lenta da oferta, limitada por regulações.