Las ventas de viviendas en EE. UU. registran su peor año desde 1995

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Las ventas de viviendas en EE. UU. han caído a su nivel más bajo desde 1995, una caída más llamativa por la mayor población actual y por la combinación de precios altos y tipos hipotecarios elevados. Los comentaristas señalan hipotecas ultrabajas a 30 años ya aseguradas, zonificación restrictiva, estructuras del impuesto a la propiedad y un prolongado déficit de construcción de vivienda como fuerzas clave que congelan la oferta y mantienen los precios altos pese al bajo volumen de transacciones. Algunos esperan que la actividad se recupere a medida que los tipos hipotecarios bajen hacia el 4–5%, mientras que otros sostienen que factores estructurales como el trabajo remoto, el interés de los inversores y las presiones globales sobre la vivienda hacen probable que los precios altos persistan.

Tipos de interés, inflación y la caída de las ventas

  • Varios comentaristas señalan que las ventas de 2023 son peores que las de 1995 una vez considerada la mayor población actual.
  • Los tipos hipotecarios altos + los precios aún elevados se ven como la principal razón del desplome del volumen de transacciones.
  • Debate sobre tipos “reales” frente a nominales: algunos enfatizan restar la inflación; otros replican que los salarios no siguen el ritmo, así que los compradores no sienten tipos reales más bajos.
  • Algunos esperan que los tipos hipotecarios vuelvan gradualmente a ~4–5%, que consideran un rango “normal” en el que la actividad se reanuda.

Rigidez de precios y restricciones de oferta

  • Se describe que los precios de la vivienda son “pegajosos a la baja”, especialmente con propietarios con hipotecas del 2–3% y bases imponibles bajas del impuesto a la propiedad.
  • Muchos propietarios se sienten “atrapados”: mudarse implica tanto un tipo más alto como un precio más alto, duplicando los pagos en algunos ejemplos.
  • Varios señalan que el bajo volumen de transacciones junto con los precios altos indican un problema de oferta más profundo y barreras para construir.

Política fiscal y “lock-in”

  • La Prop 13 de California y normas similares en Oregon reciben la culpa de desalentar mudanzas y mantener fuera del mercado viviendas antiguas con baja carga fiscal.
  • Gran debate: algunos sostienen que el impuesto a la propiedad debería limitarse o abolirse por ser un impuesto sobre ganancias no realizadas; otros argumentan que la apreciación no gravada y las ventajas fiscales intergeneracionales son injustas y empeoran la desigualdad.

Asequibilidad, demografía y panoramas regionales

  • Ejemplos del Medio Oeste, California, Oregon, Canadá y Australia destacan:
    • Ningún nuevo desarrollo en suburbios deseables.
    • Vivienda antigua frente a construcciones nuevas caras.
    • Más solteros incapaces de combinar ingresos.
    • Alquileres y “apartamentos de lujo” que a menudo superan el coste de una SFH.

Estructuras hipotecarias y refinanciación

  • La hipoteca fija a 30 años en EE. UU. se ve a la vez como un estabilizador para los propietarios y una distorsión que infla los precios y encierra a la gente.
  • Muchos cuentan haber refinanciado repetidamente durante los años de tipos bajos; algunos advierten que las comisiones pueden anular las ganancias si no se modelan con cuidado.
  • Las comparaciones con Europa, Reino Unido y Australia destacan que los préstamos fijos a largo plazo son poco comunes en otros lugares, con más ARM y el riesgo asociado.

Especulación, inversión y visiones desde el extranjero

  • Algunos insisten en que las subidas de precios durante la pandemia son permanentes y que el sector inmobiliario de EE. UU. es una de las mejores inversiones globales; otros prevén que no habrá una gran caída salvo un colapso severo.
  • Una perspectiva extranjera presenta la propiedad inmobiliaria en EE. UU. como relativamente arriesgada, políticamente inestable y menos atractiva que los centros asiáticos/europeos.
  • Hay preocupación de que tratar la vivienda como un activo de crecimiento (en lugar de un refugio básico) sea una “tragedia de los comunes”.

Alquileres de corta duración, inversores y políticas

  • Hay desacuerdo sobre los alquileres de corta duración: algunos dicen que reducen la demanda de compra (más fácil alquilar para uso vacacional); otros sostienen que principalmente reducen la oferta de viviendas en propiedad.
  • Una afirmación: los compradores institucionales son una pequeña parte de las compras de viviendas unifamiliares; otra pide pruebas, sugiriendo que las percepciones difieren.
  • Ideas de política mencionadas: reforma del zonificado, tasas distintas para préstamos de “creación de oferta”, ajustes de inmigración o natalidad y una intervención gubernamental más amplia, a menudo apoyada a regañadientes.

Trabajo remoto y cambio estructural

  • Varios argumentan que el trabajo remoto/híbrido es un choque estructural de una sola vez: trabajadores de altos ingresos se dispersaron desde SF y otros núcleos similares hacia ciudades de segundo nivel, elevando permanentemente los precios allí.
  • Muchas predicciones de estilo HN sobre un “crash” son criticadas por ignorar este cambio en la demanda y la lenta respuesta de la oferta limitada por la regulación.