अमेरिकी घरों की बिक्री 1995 के बाद के सबसे खराब साल पर
अमेरिकी घरों की बिक्री 1995 के बाद सबसे निचले स्तर पर आ गई है, और आज की बड़ी आबादी तथा ऊँची कीमतों और बढ़ी हुई मॉर्गेज दरों के मिश्रण के कारण यह गिरावट और भी स्पष्ट दिखती है। टिप्पणीकार 30-वर्षीय बेहद कम दर वाले फिक्स्ड मॉर्गेज में लॉक-इन, प्रतिबंधात्मक ज़ोनिंग, संपत्ति-कर की संरचनाएँ, और लंबे समय से चली आ रही आवास-घाटा समस्या को आपूर्ति जकड़ने और लेनदेन कमजोर होने के बावजूद कीमतें ऊँची रखने वाले प्रमुख कारण बताते हैं। कुछ लोगों को उम्मीद है कि मॉर्गेज दरें 4–5% के आसपास आते ही गतिविधि सुधरेगी, जबकि अन्य का कहना है कि रिमोट वर्क, निवेशक रुचि, और वैश्विक आवास दबाव जैसे संरचनात्मक कारकों के कारण ऊँची कीमतें बने रहने की संभावना है.
ब्याज दरें, मुद्रास्फीति, और बिक्री में गिरावट
- कई टिप्पणीकारों का कहना है कि 2023 की बिक्री, अधिक जनसंख्या को ध्यान में रखने पर, 1995 से भी खराब है।
- उच्च मॉर्गेज दरें + अभी भी ऊँची कीमतें लेनदेन की मात्रा के धराशायी होने का मुख्य कारण मानी जा रही हैं।
- “वास्तविक” बनाम नाममात्र दरों पर बहस: कुछ लोग मुद्रास्फीति घटाने पर ज़ोर देते हैं; अन्य कहते हैं कि वेतन साथ नहीं बढ़ते, इसलिए खरीदारों को कम वास्तविक दरों का लाभ महसूस नहीं होता।
- कुछ लोगों को उम्मीद है कि मॉर्गेज दरें लगभग 4–5% तक वापस आएँगी, जिसे वे गतिविधि फिर शुरू होने वाला “सामान्य” दायरा मानते हैं।
कीमतों की जकड़न और आपूर्ति की बाधाएँ
- घरों की कीमतों को “नीचे की ओर चिपचिपी” बताया गया है, खासकर क्योंकि मालिक 2–3% मॉर्गेज और कम संपत्ति-कर आधार पर टिके हुए हैं।
- कई मालिक खुद को “फँसा हुआ” महसूस करते हैं: स्थान बदलने का मतलब है अधिक दर और अधिक कीमत, और कुछ उदाहरणों में भुगतान दोगुना हो जाना।
- कई लोग बताते हैं कि कम लेनदेन मात्रा के साथ ऊँची कीमतें आपूर्ति की गहरी समस्या और निर्माण में बाधाओं का संकेत हैं।
कर नीति और “लॉक-इन”
- कैलिफ़ोर्निया की Prop 13 और ओरेगन जैसे नियमों को स्थानांतरण हतोत्साहित करने और पुराने, कम-कर वाले घरों को बाज़ार से बाहर रखने के लिए दोषी ठहराया गया है।
- बड़ी बहस: कुछ लोगों का तर्क है कि संपत्ति-कर को अप्राप्त लाभों पर कर के रूप में सीमित या समाप्त किया जाना चाहिए; अन्य कहते हैं कि बिना कर की गई मूल्य-वृद्धि और पीढ़ी-दर-पीढ़ी मिलने वाले कर लाभ अन्यायपूर्ण हैं और असमानता बढ़ाते हैं।
सामर्थ्य, जनसांख्यिकी, और क्षेत्रीय झलकियाँ
- मिडवेस्ट, कैलिफ़ोर्निया, ओरेगन, कनाडा, और ऑस्ट्रेलिया के उदाहरण दिखाते हैं:
- वांछनीय उपनगरों में कोई नया विकास नहीं।
- पुराना आवास-भंडार बनाम महँगे नए निर्माण।
- अधिक एकल व्यक्ति जो आयों को जोड़ नहीं पाते।
- किराए और “लक्ज़री अपार्टमेंट” अक्सर SFH लागत से अधिक।
मॉर्गेज संरचनाएँ और पुनर्वित्त
- अमेरिका का 30-वर्षीय फिक्स्ड मॉर्गेज मालिकों के लिए एक स्थिरकारी तत्व माना जाता है, लेकिन साथ ही यह कीमतें बढ़ाने और लोगों को बाँधकर रखने वाली विकृति भी है।
- कई लोग कम-दर वाले वर्षों में बार-बार पुनर्वित्त करने का अनुभव साझा करते हैं; कुछ चेतावनी देते हैं कि शुल्कों की गणना ठीक से न हो तो लाभ समाप्त हो सकते हैं।
- यूरोप, यूके, ऑस्ट्रेलिया के साथ तुलना में दिखाया गया कि वहाँ लंबी अवधि के फिक्स्ड लोन कम आम हैं, और अधिक ARMs तथा उनसे जुड़ा जोखिम होता है।
सट्टेबाज़ी, निवेश, और बाहरी दृष्टिकोण
- कुछ लोग ज़ोर देते हैं कि महामारी के बाद की कीमतों में बढ़ोतरी स्थायी है और अमेरिकी रियल एस्टेट शीर्ष वैश्विक निवेश है; अन्य कहते हैं कि गंभीर गिरावट के बिना कोई बड़ी गिरावट नहीं आएगी।
- एक बाहरी दृष्टिकोण अमेरिकी संपत्ति को अपेक्षाकृत जोखिमभरी, राजनीतिक रूप से अस्थिर, और एशियाई/यूरोपीय केंद्रों की तुलना में कम आकर्षक बताता है।
- चिंता यह भी है कि आवास को बुनियादी आश्रय के बजाय एक वृद्धि-परिसंपत्ति मानना “कॉमन्स की त्रासदी” है।
अल्पकालिक किराये, निवेशक, और नीति
- शॉर्ट-टर्म रेंटल्स पर असहमति है: कुछ कहते हैं कि वे मालिकाना हक़ की मांग कम करते हैं (छुट्टियों के उपयोग के लिए किराये पर लेना आसान होता है); अन्य का तर्क है कि वे मुख्यतः मालिकाना आपूर्ति घटाते हैं।
- एक दावा: संस्थागत खरीदार सिंगल-फैमिली खरीदों का छोटा हिस्सा हैं; दूसरा व्यक्ति सबूत माँगता है, यह सुझाते हुए कि धारणाएँ अलग-अलग हैं।
- नीति विचारों में शामिल हैं: ज़ोनिंग सुधार, “आपूर्ति-निर्माण” ऋण के लिए अलग दरें, आप्रवासन या जन्म-दर समायोजन, और व्यापक सरकारी हस्तक्षेप—जिसे अक्सर अनिच्छा से समर्थन मिलता है।
रिमोट वर्क और संरचनात्मक परिवर्तन
- कई लोगों का तर्क है कि रिमोट/हाइब्रिड वर्क एक बार का संरचनात्मक झटका है: उच्च-आय वाले कर्मचारी SF और समान केंद्रों से दूसरे-स्तरीय शहरों में फैल गए, जिससे वहाँ की कीमतें स्थायी रूप से बढ़ गईं।
- कई HN-शैली की “क्रैश” भविष्यवाणियों की आलोचना की जाती है क्योंकि वे इस मांग-परिवर्तन और धीमी, नियम-सीमित आपूर्ति प्रतिक्रिया को नज़रअंदाज़ करती हैं।