$1.8 बिलियन के फैसले के बाद, 6% रियल्टर कमीशन पर समय निकल रहा है
National Association of Realtors के खिलाफ हालिया $1.8B के एंटीट्रस्ट फैसले ने लंबे समय से मानक रहे 5–6% अमेरिकी रियल एस्टेट कमीशन की तीखी जाँच शुरू कर दी है, जिसे बहुत से लोग कार्टेल-सा, इंटरनेट-युग का अवशेष मानते हैं। टिप्पणीकार बताते हैं कि MLS पहुँच, कमीशन-विभाजन नियम, और कम-कमीशन लिस्टिंग के खिलाफ अनौपचारिक प्रतिशोध कैसे शुल्क ऊँचे रखते हैं और प्रोत्साहनों को विकृत करते हैं, खासकर खरीदार के एजेंटों के लिए, जिनका वेतन बिक्री मूल्य के साथ बढ़ता है। जबकि कुछ लोग कहते हैं कि अच्छे एजेंट जटिल, उच्च-दांव वाले लेनदेन में वास्तविक मूल्य जोड़ सकते हैं, बहुत से लोग फ्लैट फीस, प्रति घंटा मॉडल, या प्रदर्शन-आधारित संरचनाओं की वकालत करते हैं और नोट करते हैं कि विदेशों के तुलनीय बाजार अक्सर बहुत कम कमीशन के साथ काम करते हैं.
रियल्टरों और 6% कमीशन के प्रति समग्र भावना
- बहुत से लोग अमेरिकी रियल एस्टेट को कार्टेल जैसा मानते हैं, जहाँ एजेंटों, ऋणदाताओं, टाइटल, अपरेज़रों आदि के बीच प्रतिस्पर्धा-विरोधी, किराया-निकासी जैसा व्यवहार है।
- 5–6% कमीशन को इंटरनेट युग (Zillow/Redfin) में व्यापक रूप से अनुचित माना जाता है, खासकर जब इसे दी गई सेवा के बजाय कीमत के प्रतिशत के रूप में लिया जाता है।
- कुछ लोग एक कुशल एजेंट के लिए पर्याप्त शुल्क देने का बचाव करते हैं, खासकर गर्म या जटिल बाजारों में, लेकिन वे भी निश्चित-प्रतिशत मॉडल पर सवाल उठाते हैं।
MLS, NAR, और कथित कार्टेल की कार्यप्रणाली
- MLS तक पहुँच को मुख्य बाधा-बिंदु बताया गया है; व्यावहारिक रूप से, अधिकांश खरीदारों तक पहुँचने के लिए इसका उपयोग करना पड़ता है।
- कमीशन “तकनीकी रूप से मोल-भाव योग्य” हैं, लेकिन कई टिप्पणियों में कहा गया कि एजेंट कम-कमीशन या FSBO लिस्टिंग नहीं दिखाएँगे, जिससे प्रभावी रूप से एक न्यूनतम स्तर लागू हो जाता है।
- मुकदमे से उद्धृत सबूतों में एजेंटों की रिकॉर्डिंग शामिल है, जिनमें वे गैर-कमीशन या गैर-MLS घरों से बचने की बात कहते हैं।
- सवाल उठाया गया: अगर यह सचमुच खुली प्रतिस्पर्धा है, तो ज़्यादा एजेंट कीमत कम करके क्यों नहीं प्रतिस्पर्धा करते?
खरीदार बनाम विक्रेता एजेंट और प्रोत्साहन का असंतुलन
- कड़ी आलोचना यह है कि खरीदार के एजेंट को विक्रेता द्वारा बिक्री मूल्य के प्रतिशत के रूप में भुगतान किया जाता है, इसलिए उनके पास खरीदारों को यह करने के लिए प्रेरित करने का प्रोत्साहन होता है:
- किसी भी कीमत पर खरीदना,
- अधिक भुगतान करना,
- जल्दी सौदा पूरा करने के लिए निरीक्षण/शर्तें छोड़ देना।
- प्रधान–एजेंट समस्या: विक्रेता के लिए अतिरिक्त $50k से कमीशन में बहुत मामूली बढ़ोतरी होती है, इसलिए एजेंट तेज़, कम-मेहनत वाले सौदों को प्राथमिकता दे सकते हैं।
- कुछ लोगों का सुझाव है कि खरीदार एजेंटों को प्रति घंटे / फ्लैट-फीस पर होना चाहिए, और विक्रेता एजेंटों को केवल आधार मूल्य से ऊपर की बढ़ोतरी पर ही भुगतान मिलना चाहिए।
निरीक्षण, मूल्यांकन, और टाइटल बीमा
- निरीक्षण: इन्हें सतही माना जाता है, देयता सीमित होती है; गर्म बाजारों में अक्सर ऑफ़र में इन्हें पूरी तरह छोड़ना पड़ता है।
- मूल्यांकन: व्यापक रूप से इसे ऑफ़र मूल्य पर मुहर लगाने जैसा माना जाता है, मुख्यतः बैंकों को स्पष्ट धोखाधड़ी से बचाने के लिए।
- टाइटल बीमा: बार-बार इसे अधिक कीमत वाला और कम भुगतान दर वाला बताया गया; कुछ लोग इसे जोखिम कवरेज के रूप में “कुछ हद तक वैध” मानते हैं, जबकि अन्य इसे लगभग घोटाला मानते हैं।
एजेंटों के अनुभव (अच्छे और बुरे)
- कई कहानियाँ आलसी, हित-संघर्ष वाले, या सक्रिय रूप से बाधा डालने वाले एजेंटों की हैं (जैसे, कम-कमीशन लिस्टिंग छिपाना, कम ऑफ़र जमा करने से इनकार करना)।
- इसके विपरीत, अत्यंत सक्षम एजेंटों की कहानियाँ भी हैं जो:
- शॉर्ट सेल्स को संभालते हैं,
- बोली-युद्धों का संचालन करते हैं,
- लॉजिस्टिक्स, कानूनी पेचीदगियाँ और कागज़ी काम आसानी से संभालते हैं,
- ग्राहकों का समय और तनाव बचाते हैं।
- निष्कर्ष: गुणवत्ता में बहुत बड़ा अंतर होता है; भुगतान संरचना औसत और खराब एजेंटों को भी उतना ही पुरस्कृत करती है जितना उत्कृष्टों को।
तुलनाएँ और भविष्य के मॉडल
- Uber से पहले की टैक्सियों, मेडिकल कार्टेल्स, और रेस्तराँ में टिपिंग के मानकों से तुलना।
- अन्य देशों (जैसे, UK, Netherlands, Brazil) में कथित तौर पर कमीशन कम या समान हैं, लेकिन मानदंड और हित-संघर्ष अलग हैं।
- सुझाए गए सुधार:
- फ्लैट फीस या प्रति घंटा बिलिंग,
- प्रदर्शन-आधारित “over-ask” साझेदारी,
- खरीदार एजेंटों का उन्मूलन या उन्हें छोटा करना,
- यदि NAR/MLS की शक्ति फैसले के बाद कमजोर होती है, तो नए कम-फीस तकनीकी मध्यस्थ।