O caso dos multifamiliares com uma única escada
Os códigos de construção dos EUA que exigem duas escadas enclausuradas em edifícios multifamiliares estão sendo contestados como uma grande restrição, e já obsoleta, para a habitação “missing middle”. Os comentadores contrastam as regras norte-americanas com práticas europeias e japonesas que permitem edifícios mais altos com uma única escada, além de sprinklers, elevadores e construção resistente ao fogo, argumentando que isso possibilita plantas melhores, mais unidades para famílias e maior densidade em lotes pequenos. Outros alertam contra enfraquecer padrões de segurança da vida e acessibilidade, apontam tragédias como Grenfell e riscos de defeitos de construção, e afirmam que qualquer reforma deve se basear em dados sólidos sobre incêndios e vir acompanhada de mudanças mais amplas de zoneamento e regulação.
Tipos de edifícios com uma única escada / habitação “missing middle”
- Muitos comentadores elogiam as formas tradicionais norte-americanas de 2–3 famílias (por exemplo, os triple deckers de Boston) e os blocos de uma única escada ao estilo europeu/japonês como habitação “intermediária” ideal: edifícios modestos, várias unidades, janelas em vários lados e boa adequação para famílias.
- Os projetos com uma única escada são vistos como uma forma de viabilizar lotes pequenos, mais unidades de 2–3 quartos e apartamentos que atravessam o edifício, ao contrário dos grandes edifícios com corredor central duplamente carregado.
- Alguns relatam viver em edifícios assim na Europa e achá-los altamente habitáveis; os 5-over-1 dos EUA são frequentemente descritos como a opção com pior sensação.
Segurança contra incêndio e compromissos de acessibilidade
- Os defensores da reforma argumentam: sprinklers modernos, construção com resistência ao fogo e taxas observadas mais baixas de mortes por incêndio na Europa e em algumas cidades dos EUA com regras mais flexíveis sugerem que a segunda escada acrescenta pouco em segurança marginal para edifícios de baixa a média altura.
- Os céticos enfatizam que os códigos são “escritos com sangue”, temem a desregulamentação da segurança da vida para cortar custos e citam incidentes como o Grenfell (embora outros observem que foi sobretudo uma falha de revestimento/fiscalização do código, e não do número de escadas).
- Há debate sobre se duas escadas realmente ajudam pessoas com problemas de mobilidade; muitos observam que, depois que os elevadores são desligados, uma ou duas escadas fazem pouca diferença para usuários de cadeira de rodas.
- Alguns sugerem compromissos: permitir uma única escada apenas com sprinklers, melhor proteção contra fogo, limites de altura/unidades ou escadas de incêndio externas; outros observam que as escadas de incêndio históricas dos EUA agora são em sua maioria proibidas ou desencorajadas.
Zoneamento, estacionamento e forma urbana
- Muitos veem a exigência de duas escadas como um elemento de uma teia mais ampla (zoneamento unifamiliar, mínimos de altura/lote/estacionamento, revisão ambiental e comunitária) que suprime a densidade da habitação “missing middle”.
- Outros argumentam que o estacionamento e os limites de altura importam muito mais do que o número de escadas, e que em lugares como Chicago uma densidade significativa coexistiu com regras de duas escadas.
Custo, densidade e qualidade das unidades
- Comentadores pró-reforma dizem que duas escadas forçam corredores centrais duplamente carregados, reduzem a área útil do piso e empurram os edifícios para grandes megaprojetos uniformes, em vez de pequenas adições pontuais.
- Os críticos contra-argumentam que uma escada extra é um custo pequeno em comparação com terra, estacionamento e financiamento, e que a falta de moradia decorre mais da terra/zoneamento e da renda do que desse código específico.
Discussão sobre Land Value Tax (LVT)
- Uma subdiscussão separada explica a LVT como um imposto sobre o valor de melhor uso da terra para desencorajar especulação e subutilização (por exemplo, terrenos vazios, estacionamento em áreas nobres).
- Preocupações levantadas: potencial de expulsar proprietários de longa data à medida que os bairros se valorizam; os defensores respondem que os impostos sobre a propriedade atuais já fazem isso e que a LVT deveria fazer parte de reformas mais amplas (zoneamento, rede de proteção social).
Equidade, falta de moradia e filosofia regulatória
- Um lado: o segurança-ismo e a sobre-regulamentação tornaram a moradia comum inacessível; flexibilizar códigos (incluindo escadas) é apresentado como necessário para expandir a oferta e reduzir os aluguéis.
- Outro lado: alerta contra condições de cortiço numa “corrida para o fundo”; argumenta que algumas regulações (incêndio, acessibilidade, responsabilidade por defeitos) protegem os residentes de construtores movidos pelo lucro, especialmente inquilinos vulneráveis.
Comparações internacionais e cultura
- Europeus e outros expressam surpresa com as normas norte-americanas de duas escadas e grandes caminhões de bombeiro; americanos apontam a estrutura de madeira combustível, incêndios florestais, terremotos e fiscalização mais fraca como contexto.
- Vários comentadores enfatizam a necessidade de análise rigorosa de dados específicos do local sobre resultados de incêndios antes de alterar substancialmente os códigos.